معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره املاک

معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره املاک

الف- مطابق تبصره 1 ماده 53 ق.م.م محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی­شود. لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت  افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. در صورتیکه برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود لیکن در صورتی که براساس اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می­شود درآمد مشمول مالیات براساس فصل مالیات بر درآمد املاک تعیین خواهد شد.معافیت­های مالیاتی درآمد اجارهب- مطابق تبصره 2 ماده 53 ق.م.م املاکی که مجاناً در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده 2 ق.م.م قرار می­گیرد غیر اجاری تلقی می­شود لذا مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک نمی­باشند.ج- مطابق تبصره 8 ماده 53 ق.م.م در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می­باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمی­شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می­شود.معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره

مثال 13- آقای صالحی در اول خرداد ماه 85 یک باب آپارتمان اداری را به آقای مختار انتقال قطعی داد و در سند انتقال و بدون پرداخت اجاره بها تا آخر سال 85 مهلت برای تخلیه ملک تعیین شده بود. در صورتی که ارزش اجاری ماهیانه آپارتمان براساس جدول ارزش اجاری املاک موضوع ماده 64 ق.م.م مبلغ 5.000.000 ریال باشد مالیات بر درآمد اجاره سال 85 آقای مختار عبارت است از:

4 ماه اجاری تلقی می­گردد.                        4 = 6-10

درآمد مشمول مالیات سال 85      15.000.000 = 75% × 4 × 5.000.000

نرخ ماده 131 ق.م.م × 15.000.000

مالیات اجاره سال 85               2.250.000 = 15% × 15.000.000

د- مطابق تبصره 11 ماده 53 ق.م.م مالکان مجتمع­های مسکونی دارای یش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می­شوند در طول مدت اجاره از صد در صد 100% مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می­باشند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می­باشد.نکته – در اجرای تبصره 11 ماده 53 ق.م.م موارد ذیل مورد توجه قرار گیرد:

مستنبط از مفاد تبصره 11 الحاقی ماده 53 ق.م.م آن است که معافیت مربوط به 150 متر مربع یا 200 متر مربع فقط به واحدهای مسکونی تعلق می­گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت از آن استفاده شود وگرنه  مشمول این معافیت نخواهد بود. به نحوی که اگر مالکین ساختمانهای مسکونی ملک خود را به اجاره واگذار نمایند و مستاجرین از آنها به عنوان اداری، آموزشی، بهداشتی و غیره استفاده کنند مالکین باید مالیات متعلقه را بپردازند و از معافیت ساختمان مسکونی استفاده نخواهد نمود.

درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می­باشد. به این ترتیب چنانچه زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حد نصابهای تعیین شده باشد درآمد اجاره حاصل از مازاد نصابهای مزبور مشمول مالیات مقرر خواهد بود و در موارد املاک مشاعی معافیت مقرر نسبت به سهم مشاعی هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد.

توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد می­تواند مجموعاً هر یک از مالکین لحاظ خواهد شد. توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد می­تواند، مجموعاً تا میزان حد نصابهای تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آنها برخوردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای مفید ساختمان، ملحقات و قسمتهای مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف شیشه­ای، راه­پله، زیر زمین­های غیرمسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.

• ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقیمانده هر واحد قابل محاسبه می­باشد. در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد می­تواند به انتخاب خود مجموعاً تا حد نصابهای مقرر در قانون مالیات­های مستقیم (150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید.

مثال 14- اگر یک واحد مسکونی به مساحت زیر بنای مفید 300متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال الاجاره سالانه آن به موجب اجاره­نامه رسمی 72.000.000 ریال باشد، مالیات اجاره آن عبارت است از:

150 متر مشمول مالیات                        150 = 150 – 300

درآمد اجاره غیر معارف

درآمد مشمول مالیات اجاره               27.000.000 = 75% × 36.000.000

4.050.000 = 15% × 27.000.000

ه- مطابق ماده 57 ق.م.م در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 ق.م.م از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول  مالیات می­باشد. شایان ذکر است حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده­های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره

* مطابق تبصره یک ماده 57 ق.م.م حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.

* مطابق تبصره (2) ماده 57 ق.م.م در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهیانه مودی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول مالیات خواهد بود.معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره

نکته-  برخوردای از معافیت مالیاتی موضوع تبصره (11) ماده 53 ق.م.م (تا 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرستان)، مانع استفاده از معافیت مالیاتی موضوع ماده 57 ق.م.م نخواهد بود.معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره

مثال 15- درآمد خانم جلالی در سال 86 بابت اجاره آپارتمان اداری سالیانه مبلغ 48.000.000 ریال و از محل حقوق بازنشستگی ماهیانه 4.500.000 ریال می­باشد. نامبرده غیر از درآمدهای یاد شده هیچگونه درآمد دیگری ندارد و مراتب را طی اظهارنامه مخصوصی که به اداره امور مالیاتی تسلیم نموده، اعلام کرده است. چنانچه معافیت موضوع ماده 84 ق.م.م در سال 86 سالاینه مبلغ 27.240.000 ریال باشد، مالیات خانم جلالی در سال 86 به شرح ذیل خواهد بودک

درآمد مشمول مالیات سالانه قبل از اعمال معافیت ماده 57 ق.م.م

36.000.000 = 75% × 48.000.000

درآمد مشمول مالیات سالانه بعد از اعمال معافیت ماده 57 ق.م.م:

8.760.000 = 27.240.000 – 36.000.000

نرخ ماده 131 ق.م.م × 8.760.000

مالیات اجاره سال 86                          1.314.000 = 15% × 8.760.000

و- مطابق ماده 70 ق.م.م املاکی که طبق قوانین مربوط در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می­رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می­ماند نسبت به پنجاه درصد (50%) مالیات مربوط به درآمد فصل مالیات بر درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره

وظایف مودیان مالیات بر درآمد املاک اجاری

* مشمولان موضوع معافیت ماده 57 ق.م.م (اشخاصی که هیچگونه درآمد دیگری ندارند) باید اظهارنامه­ای به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

چون در ماده 57 ق.م.م موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده م عین نشده، مودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می­تواند با تسلیم اظهارنامه مذکور تقاضای اعطای معافیت نماید.معافیت­های مالیاتی درآمد اجاره

* مطابق ماده 80 ق.م.م مودیان موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک مکلف­اند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه­ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می­گیرد تنظیم و تا آخر تیر ماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

نکته- به استناد تبصره ذیل ماده 110 ق.م.م اشخاص حقوقی در صورت داشتن درآمد اجاره املاک بایستی درآمد مشمول مالیات ناشی از اجاره املاک را نیز در اظهارنامه و صورت­های مالی ملحوظ و حسب مورد مالیات آن را پرداخت نمایند