جزئیات کامل مالیات بر ساخت و فروش مسکن

نحوه محاسبه و اعمال فرمول جدید « ،» مالیات بر ساخت و فروش مسکن 5 روز پس از تصویب آییننامه مربوط

به آن در هیات دولت، با انتشار متن کامل مصوبه، مشخص شد .

از نرخهای متفاوت ،» فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن « جزئیات کامل مصوبه هیات دولت درباره

برای شخصیسازها و شرکتهای ساختمانی حکایت دارد .

مطابق متن 14 مادهای مصوبه، سازندههای حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25 درصد

درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند .

تا « سازندههای حقیقی اما متناسب با میزان درآمد که در سه سطح 50 تا « ،» میلیون تومان 100 و » میلیون

بیش از « 100 میلیون » طبقهبندی شده، برای پرداخت این نوع مالیات، مشمول نرخهای 15 ، 20 و 25 درصد

» ارزش منطقهای املاک « خواهند شد. تا پیش از این، فرمول قدیم مالیات بر ساخت و فروش مسکن بر مبنای

ملاک عمل قرار میگیرد که همین تغییر، در آستانه ورود ،» سود سازنده « ، محاسبه میشد اما با فرمول جدید

بازار ساختوساز به فاز رونق، هزینه مالیاتی فعالان ساختمانی را دستخوش افزایش قابل توجهی کرده است .

بر مبنای ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم (مصوب ۳1 / 4 / 1۳۹4 ( درآمد اشخاص حقیقی ناشی از

ساخت و فروش ساختمان )عرصه و اعیانی( درشهرهایی با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر )بر اساس آخرین

سرشماری مرکز آمار( که پروانه ساختمانی آنها از تاریخ 01 / 01 / 1۳۹5 به بعد، صادر شده است، مشمول مالیات

بر درآمد مشاغل می باشند .

2

لذا ضروری است اشخاص موضوع ماده ) ۷۷ ( قانون مالیات های مستقیم در صورت تحقق درآمد ساخت و فروش

نسبت به انجام تکالیف قانونی و تسلیم اظهارنامه در مهلت مقرر اقدام نمایند .

نکته مهم: آخرین مهلت تسلیم اظهارنامه برای بسازبفروش ها نیز مانند سایر صاحبان مشاغل تا پایان خرداد ماه

هر سال می باشد.بنابراین آن گروه از اشخاص حقیقی که از محل ساخت و فروش در سال 1۳۹5 کسب درآمد

نموده و اقدام به تسلیم اظهارنامه ننموده اند مشمول جرایم مربوط خواهند شد .

به گزارش مجله حسابداری و حسابرسی، در عین حال، ساختار جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، حاوی

5 انعطاف دووجهی در نحوه « و » معافیت مشروط عرضه آپارتمان در بافت فرسوده « همچون » نقطه روشن «

است. سازندههای حرفهای )حقوقیها( اما » محاسبه ارزش زمین بهعنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن

میگویند، این فرمول 4 نیروی دافعه برای بازگشت آنها به بازار ایجاد میکند .

،» مالیات بر ساخت و فروش مسکن « نحوه محاسبه و اعمال فرمول جدید 5 روز پس از تصویب آییننامه مربوط

به آن در هیات دولت، با انتشار متن کامل مصوبه، مشخص شد. از جزئیات کامل آنچه در قالب آییننامه اجرایی

ماده ۷۷ قانون جدید مالیاتهای مستقیم به تصویب هیات دولت رسیده، حاکی است :

در کلیه مناطق شهری کشور، همه سازندههای مسکن از طیفهای مختلف شامل « سازندههای حقیقی یا همان

شخصیسازها، بساز و بفروشها و تعاونیهای مسکن » سازندههای حقوقی یا همان شرکتهای « و همچنین

ساختمانی و انبوهسازان » مکلفند برای فروش آپارتمانهایی که پروانهساخت آنها از ابتدای سال ۹5 به بعد صادر

3

شده، مبلغ « مالیات بر ساخت و فروش موضوع ماده » ۷۷ را بر اساس فرمول جدید به ادارات مالیاتی پرداخت

کنند .

این نوع مالیات تا پیش از مصوبه چهارشنبه گذشته هیات دولت، از عوامل « دریافت » ساخت و فروش مسکن

بود و مطابق آن، » ارزش منطقهای املاک « ، پایه محاسبه مالیات ،» فرمول قدیم « میشد با این تفاوت که در

سازندهها در زمان اولین فروش آپارتمان، مبلغی در حدود 1 / 0 درصد کل قیمت روز یک واحد مسکونی، مالیات

پرداخت میکردند .

میزان « به » ارزش منطقهای املاک « پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از ،» فرمول جدید « اما در

تغییر پیدا کرده که بر اساس ساختار و نرخهای در نظر گرفته شده در فرمول جدید » درآمد یا همان سود سازنده

و همچنین میانگین قیمت مسکن و سود رایج در بازار ساخت و ساز، مبلغ مالیات جدید رقمی در حدود 2 / 4

درصد کل قیمت روز یک آپارتمان است که سازندهها باید در سال جاری و سالهای آینده هنگام اولین فروش

نوسازها )آپارتمانهای دارای پروانه به تاریخ بعد از 28 اسفند سال ۹4 به » مالیات بر درآمد خود « (، با عنوان

دولت بپردازند .

به این ترتیب، اگر چه دولت مطابق یکی از اهداف تعریف شده در قانون اصلاح مالیاتهای مستقیم، فعالیتهای

ساختمانی و سرمایهگذاری در ساخت و سازهای مسکونی را همچون سایر فعالیتهای درآمدزای اشخاص حقیقی

کرده و حتی نرخ مالیات تعیین شده برای » مالیات بر اساس نسبتی از درآمد « و حقوقی، مشمول پرداخت

فعالیتهای ساختمانی را همسطح با سایر شغلهای دارای درآمد، تعیین کرده است اما همین دگرگونی مالیاتی

سبب شده در بازار مسکن، میزان ریالی مالیات برای سمت عرضه )سازندهها(، نسبت به قبل حدودا 40 برابر

شود. در این میان گروهی از سازندهها از 50 برابر شدن مبلغ این مالیات خبر میدهند .

4

نشان میدهد: این نوع مالیات بر » مالیات بر ساخت و فروش مسکن « بررسیها درباره ساختار فرمول جدید

حسب نوع سازنده و میزان درآمد حاصل از اولین فروش، با 4 نرخ متفاوت محاسبه خواهد شد. بر اساس

طبقهبندی تعرفههای جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، نرخ این مالیات برای اشخاص حقوقی سازنده

مسکن، معادل 25 درصد درآمد سازنده تعیین شده است .

سه نرخ دیگر مربوط به سازندههای حقیقی است که بر اساس میزان درآمد کسب شده در سه سطح متفاوت

از » ساخت و فروش اولین واحد مسکونی « تعیین شده است به این معنا که چنانچه درآمد سازندهها از محل 50

میلیون تومان تجاوز نکند، نرخ مالیات بر ساخت و فروش، معادل 15 درصد درآمد سازنده اعمال میشود .

سازندههای حقیقی با درآمد 50 تا 100 میلیون تومان، برای درآمد تا 50 میلیون تومان، مشمول پرداخت

مالیات 15 درصدی و برای مازاد بر آن تا 100 میلیون تومان ) 50 میلیون دوم( مشمول مالیات بر ساخت و

فروش معادل 20 درصد میشوند .

سازندههایی که از محل ساخت و اولین فروش واحد مسکونی، بیش از 100 میلیون تومان درآمد کسب کنند،

برای دو سطح اول یعنی 50 میلیون اول و 50 میلیون دوم، به ترتیب مشمول مالیاتی معادل 15 درصد و 20

درصد میشوند و درآمد بیش از آن )اضافه بر 100 میلیون تومان(، مشمول مالیات 25 درصدی خواهد شد .

،» درآمد سازندهها « مطابق ضوابط تعیین شده در نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، منظور از

قیمت تمام شده ساخت مسکن به معنای مجموع هزینه ساخت، قیمت « و » قیمت فروش آپارتمان « مابهالتفاوت

5

سود ساخت « است که فعالان ساختمانی در بازار ملک از آن –درآمد- به » زمین و هزینههای استهلاک » نام

میبرند .

به این معنا است که شهر تهران که » مالیات بر ساخت و فروش مسکن « مبنای تازه تعیین شده برای دریافت

سازندهها تا پیش از این برای فروش یک واحد مسکونی با قیمت متوسط شهر و میانگین حدود 100 مترمربع

بنا، مبلغی در حدود 400 هزار تومان، مالیات پرداخت میکردند، با فرمول جدید، باید حدود 1۷ میلیون تومان،

مالیات بپردازند .

ضربهگیرهای مالیات شوکهکننده

تحلیل ساختار فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، حکایت از آن دارد که این فرمول حاوی 5 نقطه

روشن است که میتواند ضربه ناشی از رشد یکباره هزینه نهایی سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی از این محل

را کنترل کند، اما در مقابل، وجود 4 نیروی دافعه در فرمول جدید مالیات، مقابل سازندهها، نگرانی کارشناسان

را » تاخیر در بروز رونق ساختمانی « نسبت به انعکاس آثار روانی نرخهای جدید بر فعالیت سازندهها به شکل

برانگیخته است .

حاکی است: در این » مالیات بر ساخت و فروش مسکن « از نقاط روشن یا همان ضربهگیرهای فرمول جدید

بهعنوان جزء اصلی قیمت تمام شده » هزینه زمین « فرمول، یک امتیاز برای سازندهها از بابت نحوه محاسبه

مسکن )بیش از 50 درصد قیمت تمام شده، صرف خرید زمین میشود(، در نظر گرفته شده است .

برای سازنده بابت تعیین درآمد مشمول » هزینه مربوط به خرید زمین « مطابق این امتیاز، پایه زمانی محاسبه

زمان خرید زمین برای شروع ساخت در « مالیات بر ساخت و فروش، میتواند یکی از دو موقعیت مربوط به

یا » ابتدای پروژه « باشد به این معنا که بالاترین ارزش ریالی زمین » زمان فروش آپارتمان نوساز در پایان پروژه

6

در هر کدام از این دو موقعیت، مبنای محاسبه هزینه خرید زمین، قرار میگیرد و بهعنوان جزئی از کل

هزینههای سازنده، از مبلغ فروش آپارتمان کسر میشود .

این فرصتسازی از محل نحوه محاسبه قیمت زمین در بهای تمام شده مسکن، باعث میشود در دورههای

که همواره قیمت زمین به خصوص در پایتخت، با رشد قابل توجه و حتی بیشتر از قیمت » غیر از رکود مسکن «

آپارتمان همراه است، تورم زمین در طول ساخت یک پروژه مسکونی، در قیمت تمام شده ساخت، منظور شود و

کمتر از درآمد کسب شده برای سازنده، ،» مالیات ساخت و فروش « در نتیجه، میزان درآمد ملاک عمل برای اخذ

محاسبه شود .

همچنین در زمان رکود مسکن و دوره کاهش قیمتها )تخلیه حباب(، چنانچه سازندهها به مرحله فروش

آپارتمانهای نوساز خود برسند، برای پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن، میتوانند برای اعلام قیمت

تمام شده، اسناد مالی « را برای محاسبه مالیات، به ادارات مالیاتی ارائه کنند تا از » بهای زمین در زمان خرید آن

ساخت و ساز در زمان رشد قیمت و فروش در زمان افت « این طریق، زیان احتمالی یا سود کم حاصل از

از طریق کمنمایی درآمد در مالیات، به نوعی برای سازندهها جبران شود. قیمت زمین طی دو دهه ،» قیمت

گذشته، در بلندمدت رشد سالانه بیش از 20 تا 25 درصدی داشته است که از متوسط رشد سالانه قیمت

مسکن، 2تا ۳ واحد درصد فراتر بوده است .

دومین امتیاز منظور شده در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، مربوط به انبوهسازان و آن دسته

از سازندهها است که از وزارت راه و شهرسازی گواهی مجاز به ساختوساز مسکونی دریافت کردهاند. این گروه از

سازندهها، مطابق ماده 6 آییننامه اجرایی ماده ۷۷ ، در حکم بنگاههای تولیدی موضوع ماده 1۳8 مکرر قانون

7

مالیاتهای مستقیم، تلقی میشوند به این معنا که انبوهساز، معادل نرخ سود بانکی منابع مالی بهکار گرفته شده

در ساخت و ساز، از مالیات 25 درصدی معاف است .

نرخ سود در این حالت، معادل نرخ سود عقود مشارکتی ) 18 درصد( محاسبه میشود که سبب کاهش نرخ

مالیات خواهد شد. همچنین مبلغی که سازنده بابت نرخ سود منابع مالی دریافتی از بانکها، به بانک عامل

پرداخت میکند، هزینه قابل قبول مالیاتی، منظور میشود .

نقطه روشن دیگر، به پارامترهای مدنظر مرجع مالیاتی برای محاسبه قیمت تمامشده ساخت مسکن برمیگردد.

قیمت خرید مصالح ساختمانی و مواد مصرفی، حقوق و دستمزد عوامل ساخت، وجوه « تمام هزینههای مربوط به

پرداختی به سازمان تامین اجتماعی، اجارهبهای ماشینآلات ساختمانی، مخارج مربوط به سوخت، برق، آب و…

در پروژه ساخت، مبلغ انواع عوارض ساختمانی شهرداری، مخارج حمل و نقل و همچنین سود و کارمزد

تحتعنوان هزینههای قابلقبول ساخت و هزینه استهلاک پروژه ساختمانی، قابل ،» تسهیلات ساخت مسکن

محاسبه است که در کنار هزینه خرید زمین، از مبلغ فروش آپارتمان، کسر میشود و امکان تعیین درآمد سازنده

برای پرداخت مالیات را فراهم میکند .

چهارمین ضربهگیر در فرمول جدید مالیاتی نیز مربوط به امتیاز ساخت و ساز در شهرهای کوچک _کمتر از

100 هزار نفر جمعیت- است. ساخت و سازهای مسکونی در شهرهای کوچک، از پرداخت مالیات بر ساخت و

فروش با فرمول جدید، معاف هستند. این معافیت، به تقویت انگیزه عرضه مسکن و هدایت سرمایهگذاری به

شهرهای مستعد جمعیتپذیری منجر میشود .

8

هر چند برای این مهاجرت سرمایه در بازار مسکن، باید ابتدا جذابیت سکونتپذیری در شهرهای کوچک، به

سطح قابلقبولی برای رقابت با کلانشهرها افزایش پیدا کند. امتیاز پنجم نیز به ساخت و سازهای بافتفرسوده

مربوط است مشروط به آنکه، مالیات برای سازندهها، بهصورت علیالراس تعیین شود. در این صورت، سازندههای

بافتفرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات جدید معاف میشوند .

تبعیض بین بسازوبفروشها و حرفهایسازها

بررسیها درباره روی دیگر فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن نشان میدهد: دو نوع تبعیض لحاظ

شده در این فرمول به نفع شخصیسازها در بازار مسکن باعث شده کارشناسان بابت کاهش میل به

تغییر « شرکتهای ساختمانی از ساخت در قالب سازنده حقوقی و » انصراف احتمالی « حرفهایسازی و حتی

چهره » به سازنده حقیقی، اظهار نگرانی کنند .

تبعیض اول در فرمول، به نرخ مالیات برمیگردد که برای سازندههای حقوقی، بدون لحاظ میزان درآمد، یک نرخ

ثابت 25 درصد است اما برای شخصیسازها )سازندههای حقیقی(، بر حسب مبلغ درآمدشان، بهصورت شناور 15

تا 25 درصد تعیین شده است .

تبعیض دوم نیز معافیت شخصیسازها از پرداخت کل مالیات در سال چهارم پس از صدور پایان کار و سالهای

بعد از آن است در حالی که سازندههای حقوقی، هر زمان که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه

را بپردازند .

9

رواج مجریان ذیصلاح در « کارشناسان بازار مسکن، تبعات این تبعیض را در قالب اولین نیروی دافعه، ضد هدف

عنوان میکنند که به نوعی در مغایرت » ساخت و ساز و تصفیه بازار ساخت و ساز از سازندههای گمنام و حقیقی

با اهداف متولی بخش مسکن محسوب میشود .

ثبات نسبی قیمت « دومین نیروی دافعه، اثر منفی چند برابر شدن ناگهانی مالیات ساخت و فروش مسکن بر

است. این میزان رشد هزینه سازندهها از محل مالیات، احتمال دارد باعث انتقال مبلغ مالیات به قیمت » ملک

فروش شود هرچند به نسبتی از همین میزان، سازنده موظف به پرداخت مالیات بیشتر خواهد شد اما اثر روانی

ناشی از شوک سازندهها از فرمول جدید مالیات میتواند در آرامش نسبی بازار، اختلال بهوجود بیاورد .

سومین نیروی دافعه ناشی از این تبعیض نیز ممکن است به شکل احتکار آپارتمانهای نوساز از سوی

سازندههای حقیقی برای استفاده از معافیت 100 درصدی در پرداخت مالیات، منجر شود به این معنا که

سازندهها در سال چهارم اقدام به فروش کنند. هرچند، ریسک استفاده از این مدل ساخت و فروش، به دلیل

احتمال ضعیف بازگشت بازار مسکن به دورههای گذشته حباب قیمتی، برای سازندهها، در سطح بالایی ارزیابی

میشود .

» بدترین زمان ممکن « کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، در

به لحاظ همزمانی با آستانه رونق ساخت و ساز و گذار از دوره احیا و نقاهت بازار، به اجرا درآمده است هرچند

منطق دریافت مالیات بر درآمد از سازندهها همچون سایر فعالیتهای اقتصادی، فاقد اشکال آنچنانی ارزیابی

میشود اما دستکم، این فرمول میتوانست برای بخشی از ساخت و سازهای بهشدت مورد نیاز تقاضای مصرفی

و خانوارهای کمدرآمد، به مشوقهایی مجهز شود یا اینکه نرخ بهصورت پلکانی و تدریجی افزایش مییافت .