قرارداد اجاره به شرط تملیک بر

اساس قانون عملیات بانکی (بدون ربا)

اجاره به شرط تملیک، یکی از روش‌های متداول جهت تأمین منابع مالی به شمار می‌آید، بدین ترتیب، بانک‌ها (واحدهای تجاری) از طریق عقد اجاره به شرط تملیک می‌توانند، نیازهای مصرفی و سرمایه‌ای متقاضیان را تأمین نمایند. اصطلاح اجاره به شرط تملیک، ابتدا در آیین‌نامه مصوب 26 آبان 1361 شورای پول و اعتبار بکار گرفته شد، و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب شهریور 1362 مورد استفاده قرار گرفت. طبق آیین‌نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا: «بانک‌ها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی، و معدنی اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به مشتری واگذار نمایند».[1]

طبق ماده 57، آئین‌نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا: اجاره به شرط تملیک، «عقدی است، که در آن شرط شود مستأجر (اجاره کننده) در پایان مدت قرارداد و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره (دارایی مورد اجاره) را مالک گردد».

اهداف بانک در قرارداد اجاره به شرط تملیک، تحصیل سود مشروع، رفع نیازهای شغلی و شخصی متقاضیان و واگذاری اموال مورد اجاره در پایان مدت قرارداد به اجاره کننده می‌باشد.

n مقررات اجرایی و الزامات قانونی اجاره به شرط تملیک

1. اجاره به شرط تملیک عقدی است، لازم و طرفین متعهد به انجام تعهدات خود طبق قرارداد می‌باشند، قرارداد اجاره غیرقابل فسخ می‌باشد، مگر این‌که اختیار فسخ و نحوه تسویه حساب آن برای طرفین در قرارداد پیش‌بینی شده باشد.

2. بانک‌ها به عنوان اجاره دهنده می‌توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم در جهت گسترش امور تولیدی اقدام به معاملات اجاره به شرط تملیک نمایند.

3. بانک‌ها (اجاره دهنده) حداقل 20 درصد بهای تمام شده را بابت بخشی از مبالغ اجاره بها در طول مدت قرارداد، از اجاره کننده (متقاضی) به عنوان پیش دریافت، وصول نموده، و بقیه با توجه به مدت اجاره به صورت ماهانه یا هر سه یکبار دریافت می‌نمایند.

4. میزان و مبلغ اجاره بهای اموال استیجاری بر اساس دستورالعمل اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا تعیین شده، و مبلغ آن با در نظر گرفتن بهای تمام شده (بهای پرداختی بابت خرید، بیمه، حمل و نقل، حقوق و عوارض گمرکی، هزینه‌های نصب و راه‌اندازی) و سود مناسب (متعارف) بانک (اجاره دهنده) برای واحدهای تجاری تعیین می‌شود.

در محاسبه سود بانک، مبلغ پیش دریافت از بهای تمام شده کسر و سپس سودع نسبت به مدت قرارداد اجاره محاسبه خواهد شد. شایان ذکر است که مبلغ پیش دریافت باید به عنوان بخشی از مبالغ اجاره بها منظور گردد.

5. طول مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک حداکثر معادل طول عمر مفید اقتصادی اموال مورد اجاره بوده و مبنای محاسبه طول عمر مفید و تاریخ شروع بهره‌برداری به تشخیص بانک (اجاره دهنده) می‌باشد.

6. معاملات اجاره به شرط تملیک اموالی که طول عمر مفید اقتصادی آنها کمتر از دو سال باشد. برای بانک‌ها (واحدهای تجاری اجاره دهنده) مجاز نمی‌باشد.

7. حق نظارت و بازرسی از اموال مورد اجاره در طول مدت قرارداد برای بانک‌ها (اجاره دهنده) محفوظ می‌باشد. محافظت و نگهداری و کاربرد صحیح آن به عهده اجاره کننده است.

8. طبق مفاد قرارداد اجاره به شرط تملیک، پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به اموال مورد اجاره شامل مالیات، عوارض، تعمیرات اساسی و کلی، بیمه و نگهداری در طول مدت قرارداد اجاره، بدون حق مطالبه از بانک‌ها (اجاره دهنده)، بر عهده اجاره کننده می‌باشد.

9. تغییر محل، تغییر شکل اموال مورد اجاره به شرط تملیک بدون موافقت بانک‌ها (اجاره دهنده) ممنوع می‌باشد.

10. بانک‌ها (اجاره دهنده) در صورت لزوم می‌توانند به منظور حسن اجرای قرارداد اجاره به شرط تملیک از اجاره کننده تضمین و تأمین کافی اخذ نمایند. (وثیقه)

11. اجاره کننده بایستی شخصاً از اموال مورد اجاره بهره‌برداری نماید، و حق واگذاری منافع به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی، تحت هیچ‌یک از عناوین قانونی (واگذار، وثیقه، اجاره مجدد، قرض) را ندارد.

12. اجاره کننده قبل از خاتمه قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌تواند بقیه مبالغ اجاره‌بها را به کسر تخفیفات لازم در مبلغ اجاره‌بها، پرداخت و تسویه حساب نماید و مالکیت اموال مورد اجاره، قبل از پایان مدت اجاره به اجاره کننده منتقل گردد.

13. در اجاره به شرط تملیک، در پایان مدت قرارداد، پس از پرداخت آخرین قسط مبالغ اجاره بها و اجرای کلیه تعهدات طبق شرایط پیمان، مالکیت اموال مورد اجاره، به اجاره کننده منتقل می‌شود.[2]

14. اجاره کننده ضامن جبران هرگونه خسارت وارده به اموال مورد اجاره (جزئی یا کلی) تحت هر عتوان از جمله حوادث قهری می‌باشد. اجاره کننده متعهد است، پس از وقوع هرگونه خسارتی به اموال مورد اجاره، اعم از این‌که خسارت ناشی از حوادث قهری یا عادی باشد، درمدت لازم تعمیر نموده، و به صورت اولیه، به نحوی که مورد قبول اجاره دهنده باشد، در آورد. در غیر این صورت اجاره دهنده می‌تواند بنا به تشخیص خود، قرارداد را فسخ و اموال مورد اجاره را مسترد دارد. چنان‌چه اموال استیجاری در مدت قرارداد به طور کلی از بین برود، اجاره کننده، متعهد است کلیه خسارت ناشی از تلف شدن اموال مورد اجاره را به اجاره دهنده پرداخت نماید.

بدیهی است در کلیه موارد فوق مبلغ دریافتی از شرکت بیمه، حداکثر تا مبلغ هزینه شده، که مورد قبول اجاره دهنده باشد، به اجاره کننده پرداخت می‌شود.

15. از آنجا که مالکیت اموال مورد اجاره تا پرداخت قسط نهایی مبالغ اجاره بها و اجرای کلیه تعهدات طبق شرایط پیمان به اجاره کننده منتقل نمی‌شود، بستانکاران اجاره کننده، نمی‌توانند نسبت به اموال مورد اجاره به شرط تملیک، حق و ادعایی داشته باشند.

16. قرارداد اجاره به شرط تملیک باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.

l سیستم حسابداری تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک

عملیات حسابداری اجاره به شرط تملیک در دفاتر بانک‌ها (اجاره دهنده) به شرح زیر است.

1. انعقاد تعهد اجاره به شرط تملیک در دفاتر بانک (اجاره دهنده) ثبت ندارد، یادداشت می‌شود، انعقاد تعهدنامه اجاره اموال استیجاری به مبلغ ………….. ریال با نرخ وسد تضمین شده …………… مدت اجاره ……………… یا ثبت آماری به صورت انتظامی:[3]

حساب‌های انتظامی – تعهد اجاره به شرط تملیک       ××××

طرف حساب انتظامی – تعهد اجاره به شرط تملیک          ××××

ثبت آماری بابت دریافت تعهدنامه به شرط تملیک به نام اجاره کننده

2. وصول پیش دریافت از مشتری:

وجوه نقد

پیش دریافت اجاره به شرط تملیک          ××××

××××

ثبت بابت وصول پیش دریافت تسهیلات اجاره به شرط تملیک به نام …

3. پیش پرداخت اجاره به شرط تملیک در دفاتر اجاره دهنده (بانک):

در مواردی که بانک (اجاره دهنده) بابت خریدار اموال اجاره به شرط تملیک مبالغی به عنوان علی‌الحساب پرداخت نماید ثبت زیر در دفاتر اجاره دهنده انجام می‌گیرد:[4]

پیش‌پرداخت خرید اموال اجاره به شرط تملیک     ××××

وجوه نقد                           ××××

ثبت بابت پرداخت خرید اموال اجاره به شرط تملیک به نام …

4. خرید اموال «اجاره به شرط تملیک»:

حساب اموال «اجاره به شرط تملیک»             ××××

پیش‌پرداخت خرید اموال «اجاره به شرط تملیک»           ××××

وجوه نقد                               ××××

ثبت خرید اموال «اجاره به شرط تملیک» به نام مشتری …

5. برگشت ثبت تعهدنامه اجاره اموال به شرط تملیک:

طرف حساب‌های انتظامی – تعهد اجاره به شرط تملیک       ××××

حساب‌های انتظامی – تعهد اجاره به شرط تملیک                 ××××

ثبت بابت برگشت تعهدنامه اجاره به شرط تملیک دریافتی از مشتری

6. ثبت آماری انعقاد قرارداد «اجاره به شرط تملیک»

حساب‌های انتظامی ـ «اجاره به شرط تملیک»       ××××

طرف حساب‌های انتظامی – «اجاره به شرط تملیک»          ××××

7. واگذاری اموال به اجاره کننده:

واگذاری اموال مربوط به «اجاره به شرط تملیک» معادل بهای تمام شده (بهای پرداختی بابت خرید، بیمه، حمل و نقل، حقوق و عوارض گمرکی، نصب و راه‌اندازی) به علاوه سود قابل انتظار در طول مدت قرارداد اجاره به شرط تملیک با نرخ سود تضمین شده (نرخ بازده) به حساب «تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک» بدهکار[5] و اموال مورد اجاره به بهای تمام شده به حساب «اموال اجاره به شرط تملیک» بستانکار، می‌گردد و هرگونه تفاوت بین تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک و بهای تمام شده اموال مورد اجاره به حساب درآمد انتقالی به دوره آتی – اجاره به شرط تملیک (سود تحقق نیافته – اجاره به شرط تملیک) بستانکار می‌شود.[6]

تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک            ××××

اموال اجاره به شرط تملیک                    ××××

درآمد انتقالی به دوره آتی – اجاره به شرط تملیک      ××××

ثبت واگذاری اموال مورد اجاره به شرط تملیک به اجاره کننده

پیش دریافت اجاره به شرط تملیک          ××××

تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک

ثبت انتقال پیش دریافت به حساب تسهیلات                     ××××

مانند حساب درآمد انتقالی به دوره آتی به عنوان کاهنده تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک در ترازنامه اجاره دهنده گزارش می‌گردد.

8. انعکاس اموال اجاره به شرط تملیک در دفاتر اجاره دهنده:

به منظور انعکاس آماری مالکیت اموال مورد اجاره، مربوط به قرارداد اجاره به شرط تملیک ثبت ذیل در دفاتر اجاره دهنده منظور می‌شود:

حساب‌های انتظامی – اموال اجاره به شرط تملیک      ××××

طرف حساب‌های انتظامی – اموال اجاره به شرط تملیک           ××××

ثبت آماری بابت واگذاری اموال مورد اجاره به شرط تملیک

9 وصول اقساط مبالغ اجاره‌بها:

وجوه نقد              ××××

تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک                ××××

10. عدم وصول اقساط مبالغ اجاره‌بها:

در صورت عدم پرداخت اقساط اجاره بها، معادل مبلغ وصول نشده، از حساب تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک برگشت داده شده، و به حساب‌های دریافتنی – اجاره به شرط تملیک منظور می‌شود:

حساب‌های دریافتنی – اجاره به شرط تملیک           ××××

تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تمیلک                     ××××

11. همزمان با وصول اقساط اجاره بهای معوق (فوق)، طبق شرایط پیمان مبلغی به عنوان دیرکرد از اجاره کننده دریافت و در دفاتر اجاره دهنده ثبت می‌شود:

وجوه نقد (معادل حساب‌های دریافتنی و درآمد دیرکرد)         ××××    حساب‌های دریافتنی – اجاره به شرط تملیک                    ××××

درآمد دیرکرد                                    ××××

12. در پایان هر دوره مالی پس از وصول اقساط اجاره بها، سود هر دوره محاسبه و در دفاتر اجاره دهنده ثبت می‌شود:

درآمد انتقالی به دوره آتی – اجاره به شرط تملیک      ××××

درآمد تسهیلات اعطایی – اجاره به شرط تملیک *            ××××

ثبت شناسایی درآمد تسهیلات اعطایی به نسبت وصولی:

* نحوه محاسبه:

توضیح: در صورتی‌که اقساط اجاره بها در اول دوره دریافت شود جهت محاسبه خالص تسهیلات اعطایی (از مانده تسهیلات اعطایی آخر دوره منهای درآمد انتقالی به دوره آتی استفاده می‌شود).

13. تسویه حساب اجاره به شرط تملیک:

در صورتی که اجاره کننده کلیه تعهدات خود را طبق شرایط پیمان به موقع پرداخت نماید، اجاره دهنده مالکیت اموال مورد اجاره را به اجاره کننده انتقال داده، و کلیه حساب‌های انتظامی مربوط به اموال اجاره به شرط تملیک برگشت داده می‌شود.

طرف حساب‌های انتظامی – اموال اجاره به شرط تملیک  ××××

حساب‌های انتظامی – اموال اجاره به شرط تملیک                ××××

n سیستم عملیات حسابداری اجاره به شرط تملیک در دفاتر اجاره کننده:

1. انعقاد تعهدنامه قرارداد اجاره به شرط تملیک – اموال مورد اجاره و واریز مبلغی به عنوان پیش پرداخت اجاره به شرط تملیک، در دفاتر اجاره کننده به شرح زیر در دفاتر ثبت می‌شود:

پیش‌پرداخت اجاره به شرط تملیک           ××××

وجوه نقد

ثبت بابت پیش پرداخت اولیه به اجاره دهنده                     ××××

2. واگذاری وثیقه (اسناد) به مبلغ معین:

حساب‌های انتظامی – وثائق اجاره به شرط تملیک

طرف حساب‌های انتظامی – وثائق اجاره به شرط تملیک  ××××

3. ثبت تحویل اموال مورد اجاره به شرط تملیک:

اموال استیجاری – اجاره به شرط تملیک

پیش پرداخت اجاره به شرط تملیک          ××××

تعهدات در اجاره سرمایه‌ای                        ××××

××××

4. پرداخت اقساط مبالغ اجاره بها در طول مدت قرارداد:

تعهدات در اجاره سرمایه‌ای *                  ××××

هزینه مالی (سود تضمین شده) **               ××××

وجوه نقد                               ××××

نحوه محاسبه:

هزینه مالی – مبلغ پرداختی اقساط اجاره بها = تعهدات در اجاره سرمایه‌ای *

نرخ سود تضمین شده × مانده تعهدات در اجاره سرمایه‌ای = هزینه مالی **

5. از آن‌جا که، اموال استیجاری – اجاره به شرط تملیک، بعد از پرداخت آخرین قسط مبلغ اجاره بها به اجاره کننده منتقل می‌شود، در پایان هر دوره مالی بهای تمام شده اموال استیجاری بر مبنای عمر مفید اقتصادی در دفاتر اجاره کننده مستهلک می‌شود:

هزینه استهلاک اموال استیجاری – اجاره به شرط تملیک    ××××

استهلاک انباشته – اموال استیجاری اجاره به

[1] . عملیات بانکی داخلی – 2 صفحه 126 تألیف آقایان: علی اصغر هدایتی، علی اصغر سفری، حسن کلهر، چاپ پنجم، 1373، مؤسسه بانکداری ایران.

[2] . ماده 64 – آئین‌نامه عملیات بانکی بدون ربا.

[3] . معمولاً تعهدنامه اجاره اموال به شرط تملیک به مبلغ یک ریال در حساب‌های انتظامی ثبت می‌شود.

[4] . میزان پیش پرداخت به هیچ‌وجه نباید پیش از میزان پیش دریافت از مشتری باید اجاره به شرط تملیک باشد.

[5] .  بجای سرفصل تسهیلات اعطایی اجاره به شرط تملیک می‌توان از حساب‌های دریافتنی اجاره به شرط تملیک برابر با مجموع حداقل مبالغ بهای دریافتی در طول مدت قرارداد اجاره بانضمام پیش دریافت استفاده نمود.

[6] . بجای درآمد انتقالی به دوره آتی می‌توان از سرفصل درآمد تسهیلات اعطایی تحقق نیافته استفاده کرد.