ارزشیابی و ثبت قرارداد «اجاره تأمین مالی مستقیم

1. محاسبه سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) در اموال استیجاری:

n سرمایه‌گذاری ناخالص در اجاره، عبارت است از مجموع حداقل دریافت‌های اجاره (شامل هر نوع ارزش مازاد تضمین نشده به استثنای هزینه‌های اجرایی پرداختی توسط اجاره دهنده) به علاوه هر نوع ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده، به عبارت دیگر سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) شامل:

1. مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد (به کسر هزینه‌های اجرایی پرداختی توسط اجاره دهنده).

2. حق اختیار خرید (در صورت وجود).

3. ارزش مازاد تضمین شده و نشده.

4. غرامت به علت تجدید قرارداد

نحوه محاسبه سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) از طریق رابطه زیر بدست می‌آید:

اجاره دریافتنی برابر است با:

مبلغ حق اختیار خرید + ارزش مازاد تضمین شده و نشده + هزینه‌های اجرایی پرداختی توسط اجاره کننده – مبلغ اقساط اجاره × مدت اجاره

* بیانیه 21 استاندارد حسابداری در ایران در ارتباط با محاسبه سرمایه‌گذاری ناخالص اجاره دهنده چنین بیان می‌دارد:

l ارزش باقیمانده تضمین نشده برآوردی که در محاسبه سرمایه‌گذاری ناخالص اجاره دهنده ملحوظ می‌شود در پایان هر دو بررسی می‌شود. چنان‌چه ارزش باقیمانده تضمین نشده برآوردی کاهش یابد، تخصیص درآمد در طول دوره اجاره تجدیدنظر می‌شود و هرگونه کاهش در مبالغی که قبلاً به سرفصل‌های ارزش باقیمانده تضمین نشده و درآمد مالی کسب نشده منظور شده است. بی‌درنگ شناسایی می‌شود.

2. درآمده بهره تحقق نیافته[1]: در قرارداد اجاره «تأمین مالی مستقیم»، از تفاوت مبلغ سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) و مبلغ ارزش دفتری (بهای تمام شده اموال مورد اجاره) درآمد بهره تحقق نیافته (درامد مالی کسب نشده) بدست می‌آید، این حساب با استفاده از نرخ بهره موثر در طول مدت قرارداد اجاره به درآمد بهره (سود تضمین شده) مستهلک می‌شود:

ارزش دفتری اموال استیجاری – اجاره دریافتنی = درآمد بهره تحقق نیافتهþ

نحوه مستهلک نمودن درآمد بهره تحقق نیافته به درآمد بهره در طول مدت قرارداد اجاره به شرح زیر است:

درآمد بهره برابر است با:

نرخ بهره × (مانده درآمد بهره تحقق نیافته اول دوره – مانده اجاره دریافتنی اول دوره) =

l مانده درآمد بهره تحقق نیافته در پایان هر دوره مالی به عنوان کاهنده حساب سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) در ترازنامه اجاره دهنده گزارش شده، تا مبلغ سرمایه‌گذاری خالص نشان داده شود:

مانده درآمد بهره تحقق نیافته – مانده اجاره دریافتنی = سرمایه‌گذاری خالص

l در پایان هر دوره مالی از مانده مجموعه سرمایه‌گذاری خالص، حصه جاری آن که طی یک سال مالی یا چرخه عادی عملیات هر کدام طولانی‌تر است، وصول گردد (مبالغ وصولی اجاره بها تا پایان سال مالی آتی) جزء دارایی جاری و حصه غیرجاری آن شامل باقی مانده وصولی مبالغ اجاره بهای دریافتنی منهای درآمد بهره تحقق نیافته (سرمایه‌گذاری خالص)، جزء دارایی غیرجاری طبقه‌بندی و در ترازنامه اجاره دهنده نشان داده می‌شود.[2]

* بیانیه شماره 21 استاندارد ایران در باره اجاره‌های سرمایه‌ای در دفاتر اجاره دهنده چنین بیان می‌دارد:

l اجاره دهنده باید در رابطه با اجاره‌های سرمایه‌ای موارد زیر را افشا کند:

1. سرمایه‌گذاری ناخالص در اجاره‌ها، درآمد مالی کسب نشده و سرمایه‌گذاری خالص در اجاره‌ها در تاریخ ترازنامه و هم‌چنین تفکیک خالص مطالبات مربوط (سرمایه‌گذاری خالص در اجاره) به دو طبقه جاری و غیرجاری.

2. ذخیره انباشته برای حداقل مبالغ اجاره غیرقابل وصول، و

3. شرح کلی از اهم شرایط قرارداد اجاره بلندمدت در مورد اجاره دهنده.

l نحوه محاسبه اجاره سالانه با فرض این‌که نرخ بازده سرمایه‌گذاری (نرخ بهره منتسب به مالک) و بهای تمام شده اموال مورد اجاره در قرارداد اجاره تأمین مالی مستقیم مشخص شده باشد در مثال زیر تشریح خواهد شد:

مثال 7- شرکت الف تجهیزاتی را بر اساس قراردادی غیرقابل فسخ به مدت 5 سال در اختیار شرکت ب واگذار می‌نماید، شرایط قرارداد به شرح زیر است:

1. بهای تمام شده تجهیزات در زمان انعقاد قرارداد بالغ با 150000 ریال.

2. مالکیت تجهیزات در پایان مدت قرارداد اجاره به شرکت ب انتقال می‌یابد.

3. هزینه‌های اجرایی (تعمیر و نگهداری، بیمه) بالغ بر 12000 ریال است که شامل مبالغ اجاره بهای سالانه پرداختی توسط اجاره کننده می‌باشد.

4. وصول مبلغ اجاره سالانه در اول هر سال (اولین قسط زمان انعقاد قرارداد می‌باشد).

5. مبالغ اجاره بها و قابلیت وصول آن قابل پیش‌بینی است.

6. مخارجی که به عهده اجاره دهنده است ابهام با اهمیتی وجود ندارد (مخارج غیرقابل انتظار در ارتباط با قرارداد اجاره برای شرکت الف وجود ندارد).

7. قرارداد اجاره برای شرکت الف بر مبنای فروش تجهیزات تنظیم نشده، در نتیجه هیچ گونه سودی در زمان انعقاد قرارداد اجاره توسط شرکت الف شناسایی نمی‌شود.

8. نرخ بازده سرمایه‌گذاری (نرخ بهر منتسب به مالک) 16٪ در سال.

طبقه‌بندی قرارداد اجاره با توجه به ضوابط قرارداد اجاره سرمایه‌ای به شرح زیر مورد بررسی قرار می‌گیرد:

1. چون مالکیت تجهیزات در پایان مدت قرارداد به اجاره کننده انتقال می‌یابد، در نتیجه قرارداد اجاره سرمایه‌ای است.

2. چون در زمان انعقاد قرارداد اجاره هیچ‌گونه سود توسط شرکت الف شناسایی نمی‌شود، و علاوه بر این، هیچ‌گونه ابهامی در مورد پرداخت مخارج آتی وجود ندارد و از لحاظ قابلیت وصول مبالغ اجاره‌بها پیش‌بینی شده است. به این ترتیب، قرارداد اجاره، از نوع «تأمین مالی مستقیم» برای اجاره دهنده تلقی می‌گردد.

نحوه محاسبه اقساط مبالغ اجاره بها سالانه به شرح زیر است:

ارزش فعلی سرمایه‌گذاری در تجهیزات معادل بهای تمام شده     150000

÷ ارزش فعلی اقساط سالانه یک ریال برای 4 دوره با نرخ 16٪

در سال به علاوه یک ریال                    79818 /3 ÷

39493

مبلغ اجاره بها سالانه قبل از هزینه‌های اجرایی

هزینه‌های اجرایی                             120000

مبلغ اجاره بهای سالانه

l چنان‌چه اگر، شرکت الف بابت حق اختیار خرید اموال استیجاری مبلغ 10000 ریال در پایان مدت قرارداد از شرکت ب دریافت نماید، نحوه محاسبه مبالغ اقساط اجاره سالانه به شرح زیر خواهد بود:

ارزش فعلی سرمایه‌گذاری در تجهیزات معادل بهای تمام شده     150000

کسر می‌شود: ارزش فعلی حق آتی مبلغ اختیار خرید اموال

استیجاری (47611/0× 10000)

ارزش فعلی قابل بازیافت حاصل از مبالغ اجاره‌بها دریافتنی

÷ ارزش فعلی اقساط سالانه یک ریال برای 4 دوره با نرخ 16٪

در سال به علاوه یک ریال

مبلغ اجاره بها سالانه قبل از هزینه‌های اجرایی

هزینه‌های اجرایی                                 12000

مبلغ اجاره بهای سالانه

نحوه محاسبه اجاره بهای سالانه با استفاده از فرمول به شرح زیر است:

چنان‌چه در مواردی، اگر ارزش اقساط توسط اجاره کننده تضمین شده باشد، به جای ارزش فعلی حق اختیار خرید اموال استیجاری، ارزش فعلی ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده جایگزین آن خواهد شد. و چنان‌چه در مواردی، اگر مازاد (اقساط) تضمین نشده باشد، ارزش فعلی مازاد (باقیمانده) تضمین نشده حذف می‌گردد:

ارزش فعلی سرمایه‌گذاری در اموال

ارزش فعلی اقساط یک ریال بر «دوره با نرخ 1٪ در سال

مثال 8- شرکت الف تجهیزاتی که بهای تمام شده آن بالغ بر 220000 ریال می‌باشد به شرکت ب در 1/1/1× اجاره داده است. عمر مفید اقتصادی تجهیزات 7 سال، مدت قرارداد اجاره، 5 سال، اجاره بها سالانه بالغ بر 63086 ریال قابل دریافت در اول هر سال می‌باشد که از مبلغ 10000 ریال مربوط هزینه‌های اجرایی (تعمیر و نگهداری) است. نرخ بازده سرمایه‌گذاری ببرای مالک 12٪ در سال می‌باشد مالکیت تجهیزات در پایان مدت قرارداد اجاره به شرکت (ب) انتقال نمی‌یابد. ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده توسط اجاره کننده بالغ بر 10000 ریال، قابلیت وصول مبالغ اجاره بها قابل پیش‌بینی می‌باشد، هیچ‌گونه ابهامی در مورد مخارج آتی برای شرکت (الف) وجود ندارد، قرارداد اجاره برای شرکت (الف) بر مبنای فروش تنظیم نشده، و در نتیجه، هیچ‌گونه سودی، در زمان انعقاد قرارداد اجاره شناسایی نمی‌شود.

– طبقه‌بندی قرارداد اجاره با توجه به شرایط قرارداد «اجاره سرمایه‌ای» به شرح زیر مورد بررسی قرار می‌گیرد:

1. حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد به مبلغ 315430 ریال (315430 = 5× 63086) بیش از 90٪ ارزش متعارف بازار تجهیزات (بهای تمام شده) مورد اجاره در زمان شروع قرارداد اجاره می‌باشد.

2. ارزش فعلی حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد معادل 214327 ریال (03735/4) (10000 – 63086) بدون احتساب ارزش مازاد (اقساط) تضمین نشده بیش از 90 درصد ارزش متعارف تجهیزات مورد اجاره (198000= 90٪× 220000) است، در نتیجه قرارداد اجاره سرمایه‌ای تلقی می‌شود.

3. چون، در زمان انعقاد اجاره، هیچ‌گونه سودی توسط مالک شناسایی نشده و علاوه بر این هیچ‌گونه ابهامی در مورد پرداخت مخارج آتی وجود ندارد، و از لحاظ قابلیت وصول مبالغ اجاره بها پیش‌بینی شده است، بدین ترتیب، قرارداد اجاره، از نوع «تأمین مالی مستقیم» برای اجاره دهنده تلقی می‌شود.

– ثبت حسابداری قرارداد اجاره «تأمین مالی مستقیم» با توجه به مثال شماره (8) با فرض این‌که ارزش مازاد (باقیمانده) دارایی مورد اجاره تضمین نشده بالغ بر 8500 ریال در تاریخ 2/1/6× توسط مالک فروخته شود، به شرح زیر است:

در زمان انعقاد قرارداد اجاره، اجاره دهنده، معادل مجموع مبالغ اجاره دریافتی بدون در نظر گرفتن هزینه اجرایی، در طول مدت قرارداد با احتساب ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده (10000+ (5× 53086) را در بدهکار حساب‌های دریافتنی استیجاری ثبت می‌نماید، حساب تجهیزات معادل بهای تمام شده (ارزش دفتری) بستانکار و تفاوت بین دو مبلغ فوق، در بستانکار حساب درآمد بهره تحقق نیافته[3] ثبت می‌گردد.

مبالغ وصول آتی در طول مدت قرارداد اجاره از اجاره کننده، بین هزینه اجرایی، درآمد بهره و اصل مبلغ سرشکن می‌شود: هزینه‌های اجرایی در دفاتر اجاره دهنده به عنوان هزینه تلقی نمی‌شود، زیرا از آن‌جا که، در زمان تنظیم قرارداد اجاره بین طرفین قرارداد، مزایا و مخاطرات مالکیت دارایی به اجاره کننده منتقل می‌شود، طبق اصل «رجحان محتوی بر شکل» استیجاری از دیدگاه اجاره کننده در اصل به عنوان دارایی تحصیل شده تلقی و ثبت گردیده، در نتیجه، بخشی از مبالغ پرداختی توسط اجاره کننده به عنوان هزینه اجرایی برای اجاره کننده، تلقی و ثبت می‌گردد.

جدول مبالغ دریافتی به تفکیک: هزینه اجرایی، درآمده بهره تحقق نیافته، درآمد بهره، و مانده حساب‌های دریافتنی استیجاری در اول هر دوره، طبق مثال شماره (8) به شرح جدول شماره (5-1) نشان داده می‌شود:

جدول شماره (5-1)، وصول مبالغ اقساط اجاره با توجه به نرخ بهره مؤثر

هزینه اجرایی – وصولی اجاره در اول هر دوره = اجاره دریافتنی به کسر هزینه اجراییþ

اجاره دریافتنی به کسر هزینه اجرایی – مانده اجاره دریافتنی اول دوره = مانده اجاره دریافتنی آخر دورهþ

درآمد بهره تحقق نیافته – مانده اجاره دریافتنی آخر دوره = خالص مطالباتþ

نرخ بهره مؤثر × خالص مطالبات = درآمد بهرهþ

درآمد بهره – درآمد بهره تحقق نیافته اول دوره = مانده درآمد بهره تحقق نیافته آخر دورهþ

ثبت قرارداد اجاره «تأمین مالی مستقیم» در دو سال اول، برگشت اموال مورد اجاره به مالک در پایان مدت قرارداد و فروش تجهیزات در 2/1/6× به مبلغ 8500 ریال به شرح زیر است:

1/1/1×

تجهیزات                   220000

وجوه نقد                           220000

ثبت خرید تجهیزات استیجاری توسط مالک

1/1/1×

اجاره دریافتنی                 275430

تجهیزات                            220000

درآمد بهره تحقق نیافته                      55430

ثبت قرارداد اجاره تجهیزات «تأمین مالی مستقیم»   (10000+(5×53086)

1/1/1×

وجوه نقد                       63086

هزینه اجرایی پرداختنی                  10000

اجاره دریافتنی                         53086

ثبت دریافت اولین قسط اجاره بها

هزینه اجرایی پرداختنی          10000

وجوه نقد                       10000

ثبت پردخت بابت هزینه اجرایی

29/12/1×

درآمد بهره تحقق نیافته                 20030

درآمد بهره                             20030

ثبت شناسایی درآمد بهره

محاسبات:

مانده اجاره دریافتنی                    222344 = (53086-275430) þ

خالص مطالبات                       166914 = 55430 – 2222344þ

درآمد بهره (سود تضمین شده)         20030 = ٪12 × 166914þ

1/1/2×

وجوه نقد                  63086

اجاره دریافتنی                              10000

ثبت دریافت دومین قسط اجاره بها

هزینه اجرایی پرداختنی          10000

وجوه نقد                       10000

ثبت پرداخت بابت هزینه اجرایی

29/12/2×

درآمد بهره تحقق نیافته                 16063

درآمد بهره                             16063

ثبت شناسایی درآمد بهره (سود تضمین شده)

محاسبه:

مانده اجاره دریافتنی        169258 = (53086+53086) – 275430þ

خالص مطالبات          133858 = (20030 – 55430) – 169258þ

درآمد بهره                                      16063 = ٪12×133858þ

29/12/5×

درآمد بهره تحقق نیافته                 1073

درآمد بهره                             1073

ثبت شناسایی درآمد بهره در پایان مدت قرارداد

29/12/5×

تجهیزات                        10000

اجاره دریافتنی                     100000

ثبت برگشت اموال با مالک

2/6/6×

وجوه نقد                       8500

زیان حاصل از فروش تجهیزات          1500

ثبت فروش تجهیزات استجاری با زیان                    10000

* نکته قابل توجه: روش دیگر انعکاس ارزش مازاد تضمین نشده در حسابداری، در مواردی که در قرارداد اجاره پیش‌بینی شده باشد به شرح زیر می‌باشد:

1/1/1×

اجاره دریافتنی                 265430

ارزش مازاد تضمین نشده          10000

تجهیزات                        220000

درآمد بهره تحقق نیافته                 55430

ثبت قرارداد اجاره تجهیزات در اجاره تأمین مالی مستقیم

2/6/6×

تجهیزات                   10000

ارزش مازاد تضمین نشده              10000

ثبت برگشت اموال به مالک

[1] . Unearned Interest Revenue.

[2] . Lore A. Nikolai and Bazley Intermediate ACC.P.951-1997/

[3] . Unearned Interest Revenue.