مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل

الف- مالیات نقل و انتقال قطعی املاک

هنگامی که ملکی به فروش برسد و یا معاوضه شود و یا از طریق عقد دیگری مانند صلح یا هبه معوض منتقل شود (به استثنای نقل و انتقال بلاعوض)، انتقال دهنده به مأخذ ارزش معاملاتی آن ملک مشمول مالیات می­باشد. بهای ملک یا مورد معامله به هر میزان که در سند انتقال ذکر گردد در احتساب مالیات نقل و انتقال قطعی موثر نخواهد بود و مالیات به همان مأخذ ارزش معاملاتی محاسبه و وصول خواهد شد، مگر آنکه انتقال گیرنده دولت یا شهرداری­ها یا موسسات وابسته به آن­ها بوده و یا ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده شود.

مأخذ و نرخ مالیات نقل و انتقال قطعی املاک

مالیات نقل و انتقال قطعی املاک معادل پنج درصد (5%) مأخذ ارزش معاملاتی املاک در تاریخ انتقال می­باشد که بایستی توسط انتقال دهنده پرداخت گردد.

ارزش معاملاتی املاک

* ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون تقویم املاک، متشکل از هفت عضو و به شرح زیر تعیین می­شود:

الف- در تهران کمیسیون یاد شده شامل نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور و وزارتخانه­های مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر.

ب- در استانها و شهرستانها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، مسکن و شهرسازی جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استانها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان آنها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر.

ضمناً در بخش­ها و روستاهای تابعه (براساس تقسیمات کشوری) سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک توسط شورای بخش مربوط معرفی خواهند شد و در صورت نبودن شورای شهر یا بخش سه نفر با شرایط مذکور که کارمند دولت نباشند به معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت خواهند نمود.

کمیسیون هر سال یک بار تشکیل و نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام می­نماید.

سازمان امور مالیاتی کشور قبل از اتمام دوره یک ساله می­تواند کمیسیون تقویم املاک را در موارد زیر نیز تشکیل می­دهد:

تعیین ارزش معاملاتی نقاط فاقد ارزش معاملاتی

تعدیل ارزش معاملاتی نقاطی که نیازمند بازنگری است.

مطابق ماده 61 ق.م.م در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی­شود نیز ارزش معاملاتی ملک طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود و به طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مناط اعتبار می­باشد.

مطابق ماده 66 ق.م.م در صورتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداریها یا موسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و سایر ادارات دولتی به قائم مقامی مالک انتقال داده می­شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع نقل و انتقال بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

مطابق ماده 187 ق.م.م در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل مالیات بر ارث و همچنین مالیات بر درآمد املاک و درآمد اتفاقی به موجب اسناد رسمی صورت می­گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف­اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع  معامله مورد نظر به  اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند. گواهی انجام معامله از مودی ذیربط از قبیل مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل مالیات شغلی محل مورد معامله مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک حسب مورد صادر خواهد شد.

مطابق تبصره 1 ماده 187 ق.م.م چنانچه میزان مالیات مشخصه، مورد اختلاف باشد پرونده امر، خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون رسیدگی خواهد شد و اگر مودی تمایل به اخذ گواهی قبل از رسیدگی و صدور رأی از طرف مراجع حل اختلاف داشته باشد با وصول مالیات مورد قبول مودی و اخذ سپرده یا تضمین معتبر از قبیل سفته، بیمه نامه، اوراق بهادار، وثیقه ملکی و… معادل مبلغ مابه الاختلاف گواهی انجام معامله صادر خواهد شد.

نکته:برابر بخشنامه شماره 17848/200/ص مورخ 14/10/92 در معاملات املاکی که بانک­ها صرفاً به منظور اعطای تسهیلات وارد معامله شده و ملک مورد نظر را خریداری و در قالب اجاره به شرط تملیک به انتقال گیرنده واقعی واگذار می­نمایند، صرفاً انتقال دهنده املاک به بانکها مشمول مالیات موضوع ماده 59 ق.م.م بوده و در زمان پایان مدت اجاره و انتقال املاک از بانک­ها به انتقال گیرنده واقعی، مالیات دیگری از این بابت از بانک­ها قابل مطالبه نخواهد بود.

نکته: برابر ماده 6 آیین­نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، دفاتر اسناد رسمی مکلفند، هنگام تنظیم سند نقل و انتقال عین اراضی و املاک، مفاصا حساب مالیاتی و حسب مورد بدهی موضوع ماده (32) قانون تأمین اجتماعی را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمال انتقال دهنده گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت. در صورت اخیر، دفاتر اسناد رسمی موظفند تصویر سند تنظیمی را جهت وصول مطالبات موصوف تا پایان ماه بعد به ادارات مالیاتی و تأمین اجتماعی محل مربوط ارسال نمایند.

ب- مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل

مفهوم و معنی حق واگذاری محل از دیدگاه حقوقی و قانون مالیات­های مستقیم

آنچه به عنوان حق استفاده از یک محل تجاری بین اشخاص در جامعه رد و بدل می­شود ممکن است مربوط به دو پدیده متمایز با یکدیگر باشد: پدیده اول ارزش تجاری یک مکان شغلی است بدون آنکه در آن اشتهار شغلی و امتیاز ناشی از کارکرد یک شخص تسری داشته باشد، که به چنین جزئی از پدیده غالباً «سرقفلی» اطلاق می­شود. پدیده دوم ارزش و اعتباری است که یک محل تجاری از اشتهار و امتیازات شغلی یک نفر می­کند و به چنین مواردی اصطلاحاً حق کسب و پیشه و تجارت گفته می­شود. ممکن است در حالت کلی ارزش یک محل تجاری در بر گیرنده هر دو پدیده و یا یکی از آن دو باشد. در مواردی که محل مورد واگذاری فاقد شهرت کسبی موثر و چشمگیری است صرفاً سرقفلی رد و بدل می­شود اما در مواردی که محل مورد واگذاری به لحاظ برخورداری از مشتریان دائمی و سایر امتیازات شغلی واجد شهرت کسبی برای صاحب آن شناخته شده است در زمان انتقال قسمتی از وجه مورد واگذاری بابت حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود که در این زمینه حق کسب و پیشه و تجارت حق مسلم مستاجر و سرقفلی حقی است که مالک در ازا وجه به مستاجر داده است.

از سوی دیگر حق واگذاری محل از نظر قانون مالیات­های مستقیم عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.

نکته- با وجود آنکه ماموران مالیاتی حق واگذاری محل را مترادف حق سرقفلی می­نامند و شاید تنها مصداق حق واگذاری محل را این حق می­دانند لیکن در قانون مالیات­ها اسمی از این حق به میان نیامده است.

مأخذ و نرخ مالیات حق واگذاری محل

وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال از طرف مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات به نرخ دو درصد 2% می­باشد.

نکته 1: منظور از موقعیت تجاری مذکور در تبصره 2 ماده 59 ق.م.م آن نیست که زمین­های واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل می­شود لذا متذکر می­گردد مادام که ملک به صورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود.

نکته 2- در موارد به اصلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت مبدأ مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سند رسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی سی روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می­باشد.

نکته 3- در مواردی که ملک توأم با حق واگذاری محل به صورت قطعی انتقال می­یابد اگر طبق مدارک مستدل ارزش حق واگذاری محل به صورت منفک بین طرفین معامله مشخص گردیده و قرین واقعیت باشد مالیات نقل و انتقال قطعی به مأخذ ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی محاسبه و وصول و در صورتیکه بهای عرصه، اعیان و حق واگذاری محل تفکیک نشده و ثمن معامله بطور یک جا بین طرفین معین شده باشد ماموران مالیاتی حسب شناختی که از محل و موقعیت ملک دارند بهای ملک را با فرض مسکونی بودن برآورد نموده آنگاه چنانچه مبلغ دریافتی از خریدار بیش از مبلغ برآوردی مذکور باشد مابه التفاوت را به عنوان حق واگذاری منظور و از آن مأخذ مالیات حق واگذاری محل را مطالبه می­نمایند.

سایر مواد قانونی مرتبط با مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل

* مطابق ماده 63 ق.م.م نقل و انتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می­شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک خواهد بود و چنانچه عوضین، هر دو ملک باشند هر یک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهند نمود.

* مطابق ماده 71 ق.م.م زمین­هایی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع تنظیم سند رسمی به نام خریدار قیمت اعیانی احداث شده وسیله خریدار در محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر این که موضوع مورد تایید مراجع ذیصلاح دولتی یا محاکم قضایی یا شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد.

* مطابق ماده 72 ق.م.م در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف مودی معامله انجام نشود اداره امور مالیاتی مربوط مکلف است بنا به درخواست مودی و تایید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف پانزده روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات قانون مالیات­های مستقیم مسترد دارد. حکم این ماده در مورد استرداد مالیات­های مربوط به حق واگذاری نیز جاری خواهد بود.

* مطابق ماده 74 ق.م.م در مورد املاک با عنون دستدارمی یا عناوین دیگر که حسب عرف محل در تصرف شخصی است چنانچه متصرف تمامی حقوق خود نسبت به ملک را به دیگری منتقل نماید انتقال مزبور مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برابر مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک می­باشد. همچنین در مورد درآمد حاصل از واگذاری سایر حقوق مربوط به این نوع  املاک متصرف از نظر مالیاتی مانند مالک حسب مورد مشمول مالیات مربوط خواهد بود و در موارد فوق تاریخ تصرف تاریخ تملک متصرف محسوب می­گردد.

معافیت­های مالیاتی نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل

مطابق ماده 2 ق.م.م وزارتخانه­ها، موسسات دولتی، دستگاه­هایی که بودجه آنها به وسیله دوت تامین می­شود و شهرداری­ها مشمول پرداخت مالیات­های موضوع قانون مذکور نمی­باشند و از طرفی چون نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل به منزله فعالیت اقتصادی موضوع تبصره 2 ماده 2 ق.م.م نمی­باشند لذا درآمد حاصل از حق واگذاری محل توسط نهادهای موضوع ماده 2 ق.م.م مشمول مالیات نمی­باشند.

مطابق ماده 65 ق.م.م نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد و واحدهای مسکونی از ظرف شرکت­های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.

مطابق ماده 67 ق.م.م فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید مشمول فصل مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود.

مطابق ماده 70 ق.م.م هر گونه مال یا وجوهی که از طرف وزارتخانه­ها و موسسات و شرکتهای دولتی یا شهرداریها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده، راه آهن، خیابان، معابر، لوله کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق می­گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می­شود از مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل معاف خواهد بود ضمناً املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می­رسد در صورت انتقال به سازمان میراث فرهنگی ک شور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی (در اینجا مالیات بر درآمد حق واگذاری محل) متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می­ماند نسبت به 50 درصد مالیات مربوط به درآمد موضوع مالیات بر درآمد املاک (در اینجا مالیات بر درآمد حق واگذاری محل) از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد. همچنین هر گونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرح­های  نوسازی و بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافتهای فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می­گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی املاک و حق واگذاری محل معاف است.

مثال- ارتش جمهوری اسلامی اراضی آقای حسنی را جهت احداث یک پادگان نظامی خریداری کرد ارزش روز اراضی 15 میلیارد ریال و ارزش معاملاتی اراضی 340 میلیون ریال می­باشد.

به استناد ماده 70 ق.م.م آقای حسنی معاف از مالیات نقل و انتقال است.

وظایف مودیان مالیات نقل و انتقال املاک و حق واگذاری محل (سرقفلی)

* مطابق ماده 80 ق.م.م مودیان مالیات بر حق واگذاری محل مکلف­اند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه­ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می­گیرد تنظیم و تا سی روز پس از انجام معامله به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.

* مطابق تبصره (1) ماده 80 ق.م.م مواردی که حق واگذاری محل به موجب اسناد رسمی انجام می­گیرد، مودی مکلف است قبل از انجام معامله میزان دریافتی و یا درآمد موضوع هر یک از مالیات­های مندرج در ماده 187 ق.م.م را به تفکیک به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام دارد. این اعلام، به استثنای مواردی که موجر تغییر ننموده، به منزله انجام تکالیف مقرر در متن این ماده می­باشد.

وظایف اشخاص ثالث در خصوص مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل

* در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل مالیات بر درآمد به موجب اسناد رسمی صورت می­گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف­اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله مراتب را به شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند. گواهی انجام معامله حداکثر ظرف ده روز از تاریخ اعلام دفترخانه پس از وصول بدهی­های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مودی ذی­ربط از قبیل مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل مالیات شغلی محل مورد معامله مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی ملاک حسب مورد صادر خواهد شد. بدین منظور دفاتر اسناد رسمی مکلف­اند، هنگام تنظیم سند نقل و انتقال عین اراضی و املاک، مفاصاً حساب موضوع ماده 187 ق.م.م را از انتقال دهنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند، مگر اینکه انتقال گیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمال انتقال دهنده گردد که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت. در صورت اخیر، دفاتر اسناد رسمی موظفند تصویر سند تنظیمی را جهت وصول مطالبات موصوف تا پایان ماه بعد به ادارات امور مالیاتی محل مربوط ارسال نمایند.

جرایم مالیاتی حق واگذاری محل

* مطابق ماده 190 ق.م.م پرداخت مالیات پس از موعد مقرر موجب تعلق جریمه­ای معادل دو و نیم درصد مالیات به ازای هر ماه خواهد بود. مبدأ احتساب جریمه در مورد مودیانی که مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند نسبت به مبلغ مندرج در اظهارنامه از تاریخ انقضای مهلت تسلیم آن و نسبت به ما به الاختلاف از تاریخ مطالبه و در مورد مودیانی که از تسلیم اظهارنامه خودداری نموده یا اصولاً مکف به تسلیم اظهارنامه نیستند تاریخ انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه یا سررسید پرداخت مالیات حسب مورد می­باشد.

مطابق ماده 192 ق.م.م در کلیه مواردی که مودی یا نماینده او که به موجب مقررات قانون مالیات­های مستقیم از بابت پرداخت مالیات مکلف به تسلیم اظهارنامه می­باشد چنانچه از تسلیم آن در مواعد مقرر در قانون یاد شده خودداری نماید مشمول جریمه­ای معادل ده درصد 10% مالیات متعلق خواهد بود. عدم تسلیم اظهارنامه توسط اشخاص حقوقی موجب تعلق جریمه­ای معادل چهل درصد (40%) مالیات متعلق می­گردد و مشمول بخشودگی نمی­شود.