معافیتهای مالیاتی درآمد اجاره املاک
الف- مطابق تبصره 1 ماده 53 ق.م.م محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمیشود. لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود.
معافیتهای مالیاتی درآمد اجاره املاک
در صورتیکه برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود لیکن در صورتی که براساس اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود درآمد مشمول مالیات براساس فصل مالیات بر درآمد املاک تعیین خواهد شد.
ب- مطابق تبصره 2 ماده 53 ق.م.م املاکی که مجاناً در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده 2 ق.م.م قرار میگیرد غیر اجاری تلقی میشود لذا مشمول مالیات بر درآمد اجاره املاک نمیباشند.
ج- مطابق تبصره 8 ماده 53 ق.م.م در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده میباشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمیشود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت میشود.
معافیتهای مالیاتی درآمد اجاره املاک
مثال 13- آقای صالحی در اول خرداد ماه 85 یک باب آپارتمان اداری را به آقای مختار انتقال قطعی داد و در سند انتقال و بدون پرداخت اجاره بها تا آخر سال 85 مهلت برای تخلیه ملک تعیین شده بود. در صورتی که ارزش اجاری ماهیانه آپارتمان براساس جدول ارزش اجاری املاک موضوع ماده 64 ق.م.م مبلغ 5.000.000 ریال باشد مالیات بر درآمد اجاره سال 85 آقای مختار عبارت است از:
4 ماه اجاری تلقی میگردد. 4 = 6-10
درآمد مشمول مالیات سال 85 15.000.000 = 75% × 4 × 5.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 15.000.000
مالیات اجاره سال 85 2.250.000 = 15% × 15.000.000
د- مطابق تبصره 11 ماده 53 ق.م.م مالکان مجتمعهای مسکونی دارای یش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا میشوند در طول مدت اجاره از صد در صد 100% مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف میباشد.
نکته – در اجرای تبصره 11 ماده 53 ق.م.م موارد ذیل مورد توجه قرار گیرد:
مستنبط از مفاد تبصره 11 الحاقی ماده 53 ق.م.م آن است که معافیت مربوط به 150 متر مربع یا 200 متر مربع فقط به واحدهای مسکونی تعلق میگیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت از آن استفاده شود وگرنه مشمول این معافیت نخواهد بود. به نحوی که اگر مالکین ساختمانهای مسکونی ملک خود را به اجاره واگذار نمایند و مستاجرین از آنها به عنوان اداری، آموزشی، بهداشتی و غیره استفاده کنند مالکین باید مالیات متعلقه را بپردازند و از معافیت ساختمان مسکونی استفاده نخواهد نمود.
معافیتهای مالیاتی درآمد اجاره املاک
معافیتهای مالیاتی درآمد اجاره املاک
توجه شود در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد میتواند، مجموعاً تا میزان حد نصابهای تعیین شده از املاک معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آنها برخوردار گردد و همچنین در احتساب زیربنای مفید ساختمان، ملحقات و قسمتهای مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف شیشهای، راهپله، زیر زمینهای غیرمسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.
معافیتهای مالیاتی درآمد اجاره املاک
- ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت مقرر در قانون (حسب مورد تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط) نسبت به مازاد متراژ باقیمانده هر واحد قابل محاسبه میباشد. در مواردی که مالک دارای چندین ملک مسکونی باشد میتواند به انتخاب خود مجموعاً تا حد نصابهای مقرر در قانون مالیاتهای مستقیم (150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در سایر نقاط) از معافیت مذکور استفاده نماید.
مثال 14- اگر یک واحد مسکونی به مساحت زیر بنای مفید 300متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال الاجاره سالانه آن به موجب اجارهنامه رسمی 72.000.000 ریال باشد، مالیات اجاره آن عبارت است از:
150 متر مشمول مالیات 150 = 150 – 300
| درآمد سالانه اجاره | متراژ |
| 72.000.000 | 300 |
| x | 150 |
درآمد اجاره غیر معارف
درآمد مشمول مالیات اجاره 27.000.000 = 75% × 36.000.000
4.050.000 = 15% × 27.000.000
ه- مطابق ماده 57 ق.م.م در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده 84 ق.م.م از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول مالیات میباشد. شایان ذکر است حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپردههای بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.* مطابق تبصره یک ماده 57 ق.م.م حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.* مطابق تبصره (2) ماده 57 ق.م.م در صورتی که سایر درآمدهای مشمول مالیات ماهیانه مودی کمتر از مبلغ مذکور در این ماده باشد، آن مقدار از درآمد مشمول مالیات اجاره املاک که با سایر درآمدهای مودی بالغ بر مبلغ فوق باشد معاف و مازاد طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک مشمول مالیات خواهد بود.
نکته- برخوردای از معافیت مالیاتی موضوع تبصره (11) ماده 53 ق.م.م (تا 150 متر مربع در تهران و 200 متر مربع در شهرستان)، مانع استفاده از معافیت مالیاتی موضوع ماده 57 ق.م.م نخواهد بود.
مثال 15- درآمد خانم جلالی در سال 86 بابت اجاره آپارتمان اداری سالیانه مبلغ 48.000.000 ریال و از محل حقوق بازنشستگی ماهیانه 4.500.000 ریال میباشد. نامبرده غیر از درآمدهای یاد شده هیچگونه درآمد دیگری ندارد و مراتب را طی اظهارنامه مخصوصی که به اداره امور مالیاتی تسلیم نموده، اعلام کرده است. چنانچه معافیت موضوع ماده 84 ق.م.م در سال 86 سالاینه مبلغ 27.240.000 ریال باشد، مالیات خانم جلالی در سال 86 به شرح ذیل خواهد بودک
درآمد مشمول مالیات سالانه قبل از اعمال معافیت ماده 57 ق.م.م
36.000.000 = 75% × 48.000.000
درآمد مشمول مالیات سالانه بعد از اعمال معافیت ماده 57 ق.م.م:
8.760.000 = 27.240.000 – 36.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 8.760.000
مالیات اجاره سال 86 1.314.000 = 15% × 8.760.000
