نحوه محاسبه مالیات اجاره
با توجه به نوع شخصیت مالک (حقیقی یا حقوقی) نحوه محاسبه مالیات تعیین میگردد. بنابراین نوع شخصیت مستأجر (حقیقی یا حقوقی) تأثیری بر نحوه محاسبه مالیات ندارد.
الف- در صورتی که مالک (موجر) شخص حقیقی باشد:
برای محاسبه مالیات اجاره، میزان کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی برای مدت یک سال شمسی محاسبه میگردد. حال اگر تمام طول سال ملک در اجاره بوده است، در نظر گرفته میشود. آنگاه 25 درصد (یک چهارم) مال الاجاره مذکور بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر و 75 درصد (سه چهارم) باقیمانده به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی و در نهایت مالیات اجاره همراه با سایر درآمدهای احتمالی براساس نرخهای ماده 131 ق.م.م محاسبه میگردد.
ب- در صورتی که مالک (موجر) شخص حقوقی باشد:
برای محاسبه مالیات اجاره، میزان کل مالا الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی که برای مدت یک سال مالی محاسبه میگردد. حال اگر در تمام طول سال مالی، ملک در اجاره نبوده باشد، فقط مال الاجاره مذکور بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره کسر و 75 درصد (سه چهارم) باقیمانده به عنوان درآمد مشمول مالیات تلقی و در نهایت مالیات اجاره همراه با سایر درآمدهای احتمالی براساس نرخ ماده 105 ق.م.م (25 درصد) محاسبه میگردد.
نکته – چنانچه مالک مورد اجاره (املاک و مستغلات) بیش از یک نفر باشند، پس از کسر 25 درصد بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک، نخست باید درآمد مشمول مالیات اجاره به نسبت مالکیت مالکان مشخص شده و سپس براساس سهم هر یک از مالکان مالیات مربوط محاسبه شود.
انواع مختلف قراردادهای اجاره املاک
در قراردادهای فیمابین موجر و مستاجر بعضاً شرایط خاصی در نظر گرفته میشود که اثر این شرایط بر نحوه محاسبه مالیات اجاره به شرح ذیل میباشد:
درآمد مشمول مالیات اجاره موجرینی که مالک نباشند.
مطابق ماده 53 ق.م.م هنگامی که شخصی ملکی را اجاره نماید و سپس ملک مذکور را به شخص دیگری به اجاره واگذار نماید، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه التفاوت مال الاجاره دریافتی و مال الاجاره پرداختی.
نکته- در محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره موجرینی که مالک نمیباشند، 25 درصد مال الاجاره که بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک میباشد قابل احتساب نمیباشد و ما به التفاوت مال الاجاره دریافتی و مال الاجاره پرداختی عیناً درآمد مشمول مالیات میباشد.
مثال 5- آقای شکاری مغازه متعلق به آقای هاشمی را که به موجب سند رسمی به مبلغ ماهیانه 3.500.000 ریال در ابتدای سال 85 اجاره کرده است، در همان سال به موجب سند رسمی به آقای محمودی در قبال مبلغ ماهیانه 4.000.000 ریال اجاره میدهد.
مالیات آقای شکاری عبارت است از:
درآمد مشمول مالیات 6.000.000 = 12 × (3.500.000 – 4.000.000)
مالیات اجاره 900.000 = (نرخ ماده 131 ق.م.م) 15% × 6.000.000
اجاره املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار میشود
مطابق تبصره 4 ماده 53 ق.م.م در صورتی که موجر ملک خود را همراه با اثاثه یا ماشینآلات به اجاره واگذار نماید درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جز درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات میشود.
مثال 6- آقای منتظری در ابتدای سال 85 کارگاه خود را همراه با ماشین آلات مستقر در آن با اجاره نامه رسمی برای مدت یکسال به اجاره واگذار نمود. براساس مفادق رارداد اجاره بهای ماهیانه کارگاه مبلغ 40.000.000 ریال و اجاره بهای ماهیانه ماشین آلات مبلغ 10.000.000 ریال میباشد. مالیات سال 85 آقای منتظری به شرح ذیل میباشد:
درآمد سالانه اجاره 600.000.000 = 12 × (10.000.000 + 40.000.000)
درآمد مشمول مالیات 450.000.000 = 75% 600.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 450.000.000
4.500.000 = 15% × 30.000.000
14.000.000 = 20% × 70.000.000
37.500.000 = 25% × 150.000.000
60.000.000 = 30% × 200.000.000
مالیات اجاره سال 85 116.000.000
در مورد اجاره املاکی که در آن مستحدثاتی طبق قرارداد از طرف مستاجر در عین مستاجره به نفع موجر ایجاد شود.
مطابق تبصره 5 ماده 53 ق.م.م براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد آن جز درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب میگردد.
مثال 7- آقای اخلاقی به موجب اجاره نامه رسمی از ابتدای سال 87 به مدت یک سال کارگاه خود را به اجاره واگذار نموده است. طبق قرارداد مستاجر متعهد به ساخت یک اتاق اداری به متراژ 50 متر مربع گردید. مقرر گردید مستاجر بابت اجاره ماهیانه مبلغ 10.000.000 ریال پرداخت نماید. در صورتی که ارزش معاملاتی بنای ایجاد شده موقع تحویل هر متر 500.000 ریال باشد مالیات اجاره سال 87 عبارت است از:
درآمد سالانه اجاره 120.000.000 = 12 × 10.000.000
ارزش معاملاتی بنای احداث شده 25.000.000 = 500.000 × 50
درآمد مشمول مالیات اجاره102.500.000 = 50% × 25.000.000 + 75% × 120.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 102.500.000
4.500.000 = 15% × 30.000.000
14.000.000 = 20% × 70.000.000
625.000 = 25% 2.500.000
مالیات اجاره سال 87 19.125.000
8- خانم شهبازی از ابتدای سال 86 یک باب واحد تولیدی خود را با اجاره نامه رسمی برای مدت دو سال و در قبال مبلغ مال الاجاره ماهیانه 8.000.000 ریال به اجاره واگذار نمود و در قرارداد تنظیمی مستاجر متعهد به ساخت یک باب انباری به مساحت 200 متر مربع به نفع موجر گردید. با فرض اینکه ارزش معاملاتی هر متر مربع ایعانی انباری احداثی در پایان سال 87 مبلغ 500.000 ریال باشد مالیات بر درآمد اجاره سالهای 86 و 87 عبارت است از:
درآمد اجاره سال 86 96.000.000 = 12 × 8.000.000
درآمد مشمول مالیات اجاره سال 86 72.000.000 = 75% × 96.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 72.000.000
4.500.00 = 15% × 30.000.000
8.400.000 = 20% × 42.000.000
مالیات اجاره سال 86 12.900.000
درآمد مشمول مالیات اجاره سال 87
122.000.000 = (50%×200×500.000) + 75% × (12×8.000.000)
نرخ ماده 131 ق.م.م × 122.000.000
4.500.000 = 15× 30.000.000
14.000.000 = 20% × 70.000.000
5.500.000 = 25% × 22.000.000
مالیات اجاره سال 87 24.000.000
در مورد اجاره املاکی که در آن هزینههایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام میشود و در مورد اجاره املاکی که در آن مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستاجر تقبل شده، در صورتی که عرفاً به عهده مالک است.
مطابق تبصره (6) ق.م.م هزینهها و مخارج یاد شده به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضاف میشود.
(هزینههای انجام شده از طرف مستأجر) + (کل مال الاجاره دریافتی) = درآمد اجاره سال انجام هزینه
75% × (هزینههای انجام شده از طرف مستاجر + کل مال الاجاره دریافتی) = درآمد مشمول مالیات اجاره سال انجام هزینه
نرخ × درآمد مشمول مالیات سال انجام هزینه = مالیات اجاره سال انجام هزینه
مثال 9- آقای کلایی سال 85 یک باب مغازه را با اجارهنامه رسمی و به مدت دو سال و در قبال مال الاجاره ماهیانه 3.000.000 ریال به اجاره واگذار نموده و در قرارداد مقرر گردیده است که هزینه تعویض سنگهای کف مغازه بر عهده مالک باشد. در سال 86 سنگچینی کف مغازه جمعاً به مبلغ 12.000.000 ریال توسط مستاجر انجام گرفت، مالیات بر درآمد اجاره سالهای 85 و 86 آقای کلایی به شرح ذیل میباشد:
درآمد اجاره سال 85 36.000.000 = 12 × 3.000.000
درآمد مشمول مالیات سال 85 27.000.000 = 75% × 36.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 27.000.000
مالیات اجاره سال 85 4.050.000 = 15% × 27.000.000
درآمد اجاره سال 86 48.000.000 =
درآمد مشمول مالیات سال 86 36.000.000 = 75% × 48.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 36.000.000
4.500.000 = 15% × 30.000.000
1.200.000 = 20% × 6.000.000
مالیات اجاره سال 86 5.700.000
مثال 10- آقای رستگار به موجب اجارهنامه رسمی از ابتدای سال 84 به مدت یک سال ساختمان اداری خود را به شرکت زایندهرود در قبال مال الاجاره ماهیانه 7.000.000 ریال اجاره داده است. طبق قرارداد طرفین توافق نمودند که شرکت یاد شده نسبت به نقاشی ساختمان اقدام نماید. در سال 84 نقاشی ساختمان توسط مستأجر به مبلغ 20.000.000 ریال انجام گرفت.
مالیات اجاره سال مذکور عبارت است:
درآمد اجاره سال 84 104.000.000 =
درآمد مشمول مالیات سال 84 78.000.000 = 75% × 104.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 78.000.000 4.500.000 = 15% × 30.000.000
9.600.000 = 20% × 48.000.000
مالیات اجاره سال 84 14.100.000
در مورد اجاره املاکی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید.
مطابق تبصره (7) ماده 53 ق.م.م مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال الاجاره دریافتی کسر و مازاد آن پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره مورد اعمال نرخ مالیات قرار میگیرد.
مثال 11- آقای گلزار در زمین اجاره شده از سازمان حج و اوقاف، در ابتدای سال 84 با اخذ مجوز اقدام به احداث یک باب مغازه نمود. نامبرده سالانه مبلغ 4.000.000 ریال بابت مال الاجاره زمین به سازمان مزبور پرداخت و از طرفی طی قرارداد رسمی، مغازه مذکور را برای مدت یک سال به آقای احمدی در قبال مبلغ مال الاجاره ماهیانه 5.000.000 ریال به اجاره واگذار مینماید.
مالیات بر درآمد اجاره سال 84 آقای گلزار عبارت است از:
درآمد سالانه اجاره 56.000.000 =
درآمد مشمول مالیات اجاره 42.000.000 = 75% × 56.000.000
نرخ ماده 131 ق.م.م × 42.000.000
4.500.000 = 15% × 30.000.000
2.400.000 = 20% × 12.000.000
مالیات اجاره سال 84 6.900.000
در مورد واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار میگردد مادام که در تصرف خریدار میباشد.
