محاسبه مالیات بساز بفروشان

محاسبه مالیات بساز بفروشان

الف)‌طبق مفاد ماده 77 اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 27/11/1380 اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل­وانتقال قطعی موضوع ماده 59 قانون مذکور مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود، اشخاص حقیقی و حقوقی مشمول مالیات دیگری بابت درآمد نخواهند بود.

ب) در صورتی که ساخت­وساز املاک مشمول ماده 138 قانون برنامه سوم توسعه گردد (انبوه­سازان) در طول اجرای قانون برنامه سوم بایستی مطابق آن عمل گردد.

محاسبه مالیات بساز بفروشان

بسازوبفروش­ها به طرق مختلف عمل می­نمایند از جمله ممکن است فعالیت آنها به طور مستقل باشد و یا به صورت مشارکت مدنی، در خصوص احتساب سود حاصل از بسازوبفروشی (به منظرو تعیین درآمد مشمول) و مواردی که مؤدی به طور مستقل فعالیت می­نماید، به مثال زیر توجه فرمایند:

آقای الف که به فعالیت بسازوبفروشی اشتغال دارد، در اول سال 1375 یک ساختمان قدیمی را که مساحت زمین آن ۵۰۰ متر مربع می­باشد،‌به مبلغ هزیه­های ثبتی و نیز مبلغ 4.200.000 ریال بابت حق دلالی به بنگاه معاملات ملکی می­پردازد. ضمناً مبلغ 000/450/1 ریال عوارض عقب­افتاده ساختمان را هم تقبل و به حساب شهرداری پرداخت می­نماید. او پس از خرید، ساختمان قدیمی را خراب و مبلغ 000/500/3 ریال هزینه تخریب پرداخت می­کند و مصالح به دست آمده از ساختمان مذکور را به مبلغ 000/800 ریال می­فروشد.

اطلاعات مربوط به عملکرد سال 1375 به قرار زیرا ست:

خرید مصالح ساختمانی       000/000/94 ریال

دستمزد پرداختی            000/400/58 ریال

سایر هزینه­های ساخت (سربار)     000/870/26 ریال

در زمین فوق جمعاً ۱۰ دستگاه آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی ساخته می­شود که در پایان سال 1375 دو دستگاه آپارتمان به طور 100٪ سه دستگاه آپارتمان تا 60٪ و پنج دستگاه آپارتمانم دیگر تا حد 40٪ تکمیل شده­اند. ضمناً ارزش مصالح مصرف نشده در پایان سال مبلغ 000/600/8 ریال برآورد می­شود و طلب از پیمانکاران طرف قرارداد بابت پیش­پرداختها (مازاد بر ارزش کارهای انجام شده) مبلغ 000/500/4 ریال می­باشد. آپارتمانهای آماده دشه در پایان سال 1375 از قرار هر متر مربع 000/600 ریال بفروش می­رسد.

محاسبه مالیات بساز بفروشان

محاسبه سود حاصل شده در پایان سال

برای محاسبه قیمت تمام شده آپارتمانهای تکمیل­شده در پایان سال و سود فروش آنها از جدول معادل آحاد تکمیل­شده به شرح زیر استفاده می­شود:‌

جدول معادل آحاد تکمیل شده

الف) محاسهب قیمت تمام­شده هر متر مربع بنای اعیانی احداث شده:

قیمت تمام شده مصالح مصرف شده       000/400/85= 000/600/8-000/000/94

هزینه دستمزد پرداختی           000/900/5۳=000/500/4-000/400-58

جمع هزینه­های انجام شده در سال 75 ،

000/170/166=000/870/26+000/900/53+000/400/85

ارزش هر متر مربع اعیانی تکمیل شده 500/286=580 ÷ 000/170/166

ب) محاسبه قیمت تمام شده هر متر مربع عرصه (زمین):

000/300/126=000/800-000/450/1+000/500/3+000/200/1+000/950+000/000/120

قیمت زمین (عرصه پس از تخریب ساختمان قدیمی

ارزش هر متر مربع زمین          600/252= 500 ÷ 000/300/126

قدرالسهم زمین به ازاء هر دستگاه آپارتمان        50=10 ÷500

ج) محاسبه قیمت تمام شده هر دستگاه آپارتمان (عرصه و اعیان) و سود فروش:‌

قیمت تمام­شده هر دستگاه آپارتمان        000/280/41=600/252×50+500/286×100

قیمت فروش هر دستگاه آپارتمان       000/000/60=000/600×100

سود فروش هر دستگاه آپارتمان        000/720/18=000/280/41-000/000/60

توجه: در مورد بساز و بفروشانی که دفاتر و اسناد و مدارک ارائه نمی­نمایند، قیمت تمام شده بنای احداث شده از طریق برآورد هزینه و با توجه به تحقیقات محلی و املاک مشابه و بساز و بفروشانی که دفاتر و مدارک دارند به دست می­آید و قیمت فروش نیز بر اساس تحقیقات محلی و با دستیابی به قولنامه­ها که معمولاً از طرف بنگاههای مجاور ملک تنظیم گردیده و سئوال از خریداران معلوم می­گردد.

محاسبه مالیات بساز بفروشان

۳- بساز و بفروش از طریق عقد قرارداد (مشارکت مدنی)

این نوع قراردادها معمولاً با تحویل زمین یا خانه­های قدیمی از طرف یکی از شرکاء به عنوان آورده (سرمایه) غیر نقدی و تعهد پرداخت وجوه مربوط به هزینه­های انجام قرارداد (سرمایه­نقدی) و مباشرت در کار از طرف شریک دیگر به صورت مشارکت مدنی منعقد می­گردد. در این صورت طرفین قرارداد نسبت به فروش واحدهای احداث شده به نسبت سهم خود مشمول مالیات بساز و بفروشان می­باشند. برای محاسبه سود مربوط به عملیات بساز و بفروشی به ترتیب فوق، به مثال زیر توجه فرمایید:یک قطعه زمین یا ساختامنی قدیمی که قبلاً به مبلغ 000/000/10 ریال خریداری شده،‌از طرف آقای الف (مالک) به مبلغ توافق­شده 000/000/50 ریال ارزیابی و در اختیار آقای ب (طرف دوم قرارداد) قرار می­گیرد. مطابق این قرارداد توافق می­شود 6 دستگاه آپارتمان 100 مترمربعی وسیله آقای «ب» احداث و پس از تکمیل بنا به طور مساوی بین آنان تقسیم گردد.

مخارج تمام شده مربوط به ساخت 6 دستگاه آپارتمان به وسیله آقای «ب» به شرح زیر است.

مصالح ساختمانی مصرف شده        000/000/25

دستمزد پرداخت­شده               000/000/15

سایر هزینه­های ساخت (سربار)         000/000/6

جمع                       000/000/46

6 دستگاه آپارتمان ساخته­شده در پایان سال به مبلغ 000/000/142 ریال به فروش می­رسد و وجه آن به طور مساوی تقسیم می­گردد. نحوه ثبت عملیات در دفاتر طرفین به شرح صفحۀ بعد می­باشد.

دفتر آقای ب

۱- حساب مشارکت­مدنی 000/000/50

حساب آقای الف 000/000/50

۲- حساب مشارکت مدنی 000/000/26

حساب بانک 000/000/26

3- حساب آقای الف 000/000/50

حساب مشارکت مدنی 000/000/48

حساب سود مشارکت 000/000/2

4- حساب ساختمان 000/000/48

حساب مشارکت مدنی 000/000/48

5- حساب بانک 000/000/62

حساب ساختمان 000/000/48

حساب سود فروش 000/000/12

«دفتر آقای «الف»

۱- حساب آقای ب 000/000/50

حساب سود مشارکت 000/000/40

2- حساب بانک 000/000/62

حساب آقای ب 000/000/50

حساب سود فروش 000/000/12

توجه: نظیر آنچه قبلاً گفته شد در صورت عدم ارائه دفاتر و مدارک معتبر سود این گروه نیز از طریق تحقیقات محلی و براساس برآورد قیمت تمام شده و قیمت فروش تعیین خواهد شد.