اجاره سرمایه‌ای

1. اگر ارزش متعارف (منصفانه) اموال در زمان فروش (مبلغ فروش) بیش از بهای تمام شده مستهلک نشده (مبلغ دفتری) آن باشد، سود حاصل از فروش دارایی در دفاتر فروشنده – اجاره کننده معوق مانده (سود تحقیق نیافته – فروش اجاره مجدد) در طول مدت اجاره به درآمد مستهلک می‌شود.

2. اگر ارزش متعارف (منصفانه) اموال در زمان فروش (مبلغ فروش) کمتر از بهای تمام شده مستهلک نشده (مبلغ دفتری) آن باشد. تفاوت در صورتی‌که کاهش ارزش دارایی دائمی باشد به عنوان زیان در دفاتر فروشنده – اجاره کننده شناسایی می‌شود.

l در اجاره عملیاتی:

1. اگر معامله فروش و اجاره مجدد بر مبنای ارزش منصفانه انجام شود. سود یا زیان بلادرنگ شناسایی می‌شود.

2. اگر قیمت فروش کمتر از ارزش منصفانه باشد، زیان بلادرنگ شناسایی می‌شود، مگر این‌که زیان حاصل با مبالغ اجاره‌ای کمتر از نرخ بازار در آینده جبران شود. در این صورت زیان معوق مانده طی مدت اجاره متناسب با مبالغ مستهلک می‌گردد.

3. اگر قیمت فروش بیش از ارزش منصفانه باشد، مبلغ مازاد بر مبنای دوره‌ای که دارایی مورد استفاده قرار می‌گیرد به درآمد مستهلک می‌گردد.

4. اگر مبالغ اجاره و قیمت فروش برابر با ارزش منصفانه باشد، سود یا زیان بلادرنگ مثل یک فروش عادی شناسایی می‌شود.

5. چنان‌چه ارزش منصفانه در زمان مبادله کمتر از مبلغ دفتری آن باشد، زیان بلادرنگ معادل تفاوت بین دفتری و ارزش منصفانه شناسایی می‌شود.

n حسابداری اجاره بلندمدت در دفاتر اجاره دهنده

حسابداری قرارداد اجاره بلند مدت در دفاتر اجاره دهنده به چهار دسته طبقه‌بندی می‌شوند:

1. اجاره عملیاتی

2. اجاره شکل فروش

3. اجاره تأمین مالی مستقیم

4. اجاره اهرمی

الف – اجاره عملیاتی: قرارداد اجاره‌ای که، هیچ‌یک از ضوابط اجاره سرمایه‌ای و ویژگی قرارداد اجاره «تأمین مالی مستقیم»[1] و «اجاره شکل فروش»[2] را برخوردار نباشد، از دیدگاه اجاره دهنده اجاره عملیاتی تلقی می‌شود.

چنان‌چه در تاریخ شروع قرارداد اجاره سرمایه‌ای جهت مقاصد حسابداری دارای ضوابط زیرین باشد، اجاره دهنده می‌تواند اجاره سرمایه‌ای را به عنوان «اجاره شکل فروش» یا «اجاره تأمین مالی مستقیم» تلقی نماید:

1. قرارداد اجاره باید، حداقل یکی از ضوابط چهارگانه اجاره سرمایه‌ای را دارا باشد.

2. قابلیت وصول حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره به طور معقول قابل پیش‌بینی باشد.

3. اجرای عملیات به طور عمده برای اجاره دهنده کامل شده، شرایط عدم اطمینان معنی دارد در ارتباط با مبالغ مخارج غیرقابل پرداخت‌های جبرانی که هنوز در قرارداد اجاره توسط اجاره دهنده تحقق نیافته وجود نداشته باشد. به عبارت دیگر: از نظر برآورد مخارج آتی که به عهده اجاره دهنده است، ابهام با اهمیتی وجود نداشته باشد.

مهم‌ترین شرایط عدم اطمینان، تعهدات مالک در حمایت از اجاره کننده در مقابل کهنگی و فرسودگی اموال مورد اجاره می‌باشد، که این تعهدات سبب تغییرات در شرایط قرارداد می‌شود.

ب – اجاره شکل فروش: چنان‌چه شرایط قرارداد اجاره سرمایه‌ای به گونه‌ای باشد، که اجاره دهنده بتواند در زمان انتقال (فروش) دارایی به اجاره کننده، ضمن تأمین اعتبار برای او بتواند درآمد (سود ناخالص) را شناسایی نماید، برای حسابداری این‌گونه انتقال (فروض) از نظر اجاره دهنده «اجاره شکل فروش» نامیده می‌شود.»

قرارداد اجاره شکل فروش معمولاً توسط تولید کنندگان و فروشندگان دارایی از اجاره به عنوان ابزاری جهت فروش دارایی از طریق طرح تأمین منابع مالی مورد استفاده قرار گرفته، و این امر مستلزم شناسایی سود یا زیان توسط اجاره دهنده در زمان شروع قرارداد است. از ویژگی‌های مهم قرارداد اجاره شکل فروش متضمن شناسایی سود از دو منبع توسط اجاره دهنده می‌باشد:

1. شناسایی سود یا زیان در زمان شروع قرارداد اجاره

2. شناسایی سود تضمین شده (درآمد بهره) نسبت به مانده حساب‌های دریافتنی مستهلک نشده در طول مدت قرارداد.

در اجاره شکل فروش، معمولاً مزایا و مخاطرات مالکیت به اجاره کننده منتقل می‌شود. ارزش متعارف دارایی مورد اجاره در تاریخ شروع قرارداد، با بهای تمام شده (ارزش دفتری) دارایی برای اجاره دهنده تفاوت دارد، در واقع، این تفاوت، سود یا زیان برای تولید کننده یا فروشنده تلقی شده، که نحوه محاسبه آن به شرح زیر است:

* بیانیه شماره 21 استاندارد حسابداری ایران در مورد شناسایی سود یا زیان قرارداد اجاره شکل فروش چنین بیان می‌دارد:

l اجاره دهنده‌ای که تولید کننده یا فروشنده است، باید سود یا زیان فروش را همانند رویه مورد استفاده برای فروش‌های قطعی در صورت سود و زیان شناسایی کند. چنان‌چه عمداً از نرخ سود تضمین شده کمتری استفاده شود. سود حاصل از فروش باید با اعمال نرخ سود تضمین شده تجاری رایج شناسایی شود. افزون بر این، مخارج مستقیم اولیه باید در شروع دوره اجاره به عنوان هزینه در صورت سود و زیان شناسایی شود.

l تولیدکننده یا فروشنده اغلب به مشتریان خود برای خرید یا اجاره حق انتخاب می‌دهد. اجاره سرمایه‌ای یک دارایی توسط تولید کننده یا فروشنده سبب ایجاد دو نوع درآمد به شرح زیر می‌شود:

1. سود یا زیانی معادل سود و زیان ناشی از فروش قطعی دارایی مورد اجاره به قیمت‌های معمول فروش که منعکس کننده هرگونه تخفیقات تجاری یا عمده‌فروشی است، و

2. درآمد مالی در طول دوره اجاره.

l تولید کننده یا فروشنده اجاره دهنده، درآمد فروش را در شروع دوره اجاره سرمایه‌ای بر اساس اقل ارزش منصفانه دارایی یا ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره که با اعمال نرخ سود تضمین شده تجاری رایج محاسبه شده است، ثبت می‌کند.

بهای تمام شده فروش که در شروع دوره اجاره شناسایی می‌شود عبارت از بای تمام شده، یا در صورت متفاوت بودن، مبلغ دفتری دارایی مورد اجاره پس از کسر ارزش فعلی ارزش باقیمانده تضمین نشده است. تفاوت بین درآمد فروش و بهای تمام شده فروش، سود فروش است که بر اساس رویه معمول واحد تجاری برای فروش‌های قطعی شناسایی می شود.

l تولید کننده یا فروشنده اجاره دهنده در بعضی موارد به منظور جذب مشتری به طور صوری نرخ سود تضمین شده پایین‌تری را اعلام می‌کند. استفاده از چنین نرخی سبب می‌شود بخش عمده‌ای از کل درآمد معامله، در زمان فروش شناسایی شود.

چنان‌چه به طور صوری نرخ سود تضمین شده پایین‌تری اعلام شود، سود حاصل از فروش به مبلغی محدود می‌شود که در صورت اعمال نرخ سود تضمین شده تجاری رایج محاسبه می‌شد.

l مخارج مستقیم اولیه معمولاً در شروع دوره اجاره به عنوان هزینه شناسایی می‌شود، زیرا این‌گونه مخارج اساساً مرتبط با کسب سود حاصل از فروش است.

n ثبت و گزارشگری اجاره شکل فروش توسط اجاره دهنده

نحوه ارزشیابی جهت ثبت قرارداد، «اجاره شکل فروش» توسط اجاره دهنده به شرح زیر است:

1. بهای فروش اقلام فروخته شده در «اجاره شکل فروش» معادل ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره دریافت‌های اجاره می‌باشد.

حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره شامل مجموع حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد به استثنای هزینه‌های اجرایی به علاوه ارزش فعلی مبلغ حق اختیار خرید به قیمتی کمتر از ارزش متعارف یا ارزش فعلی مازاد (باقیمانده) تضمین شده است.

لازم به یادآوری است که ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده در محاسبه ارزش فعلی حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد منظور نخواهد شد.

2. بهای تمام شده کالای فروخته شده معادل بهای تمام شده اقلام فروخته شده به کسر ارزش فعلی هر نوع ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده می‌باشد. به عبارت دیگر ارزش مازاد تضمین نشده شامل مبلغ فروش یا بهای تمام شده کالای فروخته شده نمی‌باشد بدیهی است که ارزش فعلی ارزش مازاد تضمین شده در محاسبه بهای کالای فروخته شده و بهای فروش منظور می‌شود.

3. محاسبه حساب‌های دریافتنی استیجاری: برابر است با مجموع حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد (شامل هر نوع ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده به جزء هزینه‌های اجرایی) به علاوه ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده. (مجموع حداقل دریافتی‌های اجاره بها در طول مدت قرارداد را سرمایه‌گذاری ناخالص در اموال استیجاری گویند).

4. درآمد بهره تحقق نیافته[3]: از تفاوت بین حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره (اجاره دریافتنی) و بهای فروش اقلام فروخته شده، درآمد بهره تحقق نیافته بدست می‌آید (فروش منهای اجاره دریافتنی).

درآمد بهره تحقق نیافته در طول مدت قرارداد اجاره به نسبت مانده این حساب با استفاده از نرخ بازده سرمایه‌گذاری (نرخ بهر مؤثر) به درآمد مستهلک می‌شود.

مانده درآمد بهره تحقق نیافته به عنوان کاهنده اجاره دریافتنی (سرمایه‌گذاریناخالص) در ترازنامه اجاره دهنده نشان داده می‌شود.

* نکته: در حسابداری، غالباً با توجه به دستیابی به اطلاعات جدید تجدیدنظر در برآوردها ضروری به نظر می‌رسد، به همین دلیل، در برآورد ارزش مازاد (باقیمانده) دارایی مورد اجاره در فواصلی معین (به طور ادواری) مورد تجدید نظر قرار گرفته، در صورت وجود اختلافی با اهمیت، نتایج حاصل از تغییر در برآورد طبق اصول پذیرفته شده حسابداری در دوره جاری و آتی اعمال خواهد شد. نتیجه کاهش در سرمایه‌گذاری به عنوان زیان حاصل از تغییر در برآورد شناسایی و ثبت می‌شود.

مخارج مستقیم اولیه: شامل مخارج کمیسیون، مخارج قانونی (حقوقی)، مخارجی در ارتباط با عقد قرارداد اجاره، اغلب در زمان مذاکره و تکمیل قرارداد اجاره برای اجاره دهنده رخ می‌دهد، چون این قبیل مخارج مستقیماً در ارتباط با عقد قرارداد اجاره می‌باشند، به عنوان مخارج مستقیم اولیه[4] خوانده می‌شوند.

l در عقد قرارداد اجاره عملیاتی، مخارج مستقیم اولیه به عنوان دارایی (پیش پرداخت هزینه) ثبت و در طول مدت قرارداد اجاره متناسب با درآمد اجاره مستهلک می‌شود.

l در عقد قرارداد اجاره شکل فروش، مخارج مستقیم اولیه به عنوان هزینه‌های فروش (مخارج مستقیم اولیه اجاره شکل فروش) ثبت خواهد شد.

l از آن‌جا که در زمان انعقاد قرارداد اجاره تأمین مالی مستقیم، هیچ‌گونه درآمدی شناسایی نمی‌شود، در نتیجه مخارج مستقیم اولیه به عنوان هزینه‌های دوره مالی تلقی نشده و تأثیری در سود یا زیان دوره مالی ندارد. سایر هزینه‌ها مانند تبلیغات، تعمیر، تعهدات اجاره‌های ناموفق، سرپرستی و اداری به عنوان هزینه‌های دوره مالی تلقی می‌گردند. در برخی از منابع، مخارج مستقیم اولیه به عنوان دارایی ثبت و در طول مدت قرارداد اجاره با درآمد مقابله می‌گردند.

ساده‌ترین روش این است که مخارج مستقیم اولیه به عنوان بخشی از اجاره دریافتنی (در دفاتر اجاره دهنده) تلقی، و در طول مدت قرارداد اجاره با نرخ بهره موثر به درآمد مستهلک شود.[5]

l در برخی دیگر از منابع: مخارج مستقیم اولیه در اجاره تأمین مالی مستقیم، مستقیماً از حساب درآمد بهره تحقق نیافته کاهش داده (درآمد بهره تحقق نیافته بدهکار، وجوه نقد بستانکار) در طول مدت قرارداد به درآمد مستهلک می‌شود. کاهش درآمد بهره تحقق نیافته حساب سرمایه‌گذاری خالص (اجاره دریافتنی) را افزایش داده، اما تأثیری در جریان‌های نقدی آتی وجود ندارد (جریان‌های نقدی آتی بدون تغییر باقی می‌ماند).[6]

l علاوه بر دیدگاه‌های فوق، مخارج مستقیم اولیه را می‌توان به حساب مخارج انتقالی به دوره آتی منظور (بدهکار) و در طول مدت قرارداد اجاره به هزینه مستهلک نمود.[7]

مثال 6 – شرکت الف در اول سال 1×13، ماشین آلاتی را بر اساس قراردادی 5 ساله با اجاره بهای سالانه بالغ بر 13577 ریال قبال وصول در اول هر دوره مالی به شرکت (ب) اجاره داده است. بهای تمام شده ماشین آلات در زمان انعقاد قرارداد 45000 ریال، برآورد ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده ماشین آلات در پایان مدت قرارداد، در زمان برگشت مالک 6000 ریال می‌باشد. از مبالغ وصولی بابت اجاره مبلغ 2000 ریال مربوط به هزینه‌های اجرایی است. بهای فروش نقدی ماشین آلات (در شرایط عادی) 52000 ریال، عمر مفید ماشین آلات 8 سال، نرخ بازده، برای شرکت الف 10٪ در سال، قابلیت وصول مبالغ اجاره به طور معقول پیش‌بینی شده و هیچ‌گونه ابهامی در مورد مخارج آتی که به عهده اجاره دهنده می‌باشد، وجود ندارد.

این نوع قرارداد به عنوان اجاره شکل فروش برای اجاره دهنده تلقی می‌شود، زیرا: ارزش فعلی حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره بها با نرخ 10٪ به مدت 5 سال با در نظر گرفتن ارزش فعلی ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده معادل بهای فروش نقدی ماشین آلات در زمان انعقاد قرارداد می‌باشد:

ارزش فعلی اقساط سالانه اجاره بها به مبلغ 11577 ریال با نرخ

10٪ به مدت 5 سال: (1+16987/3) × 11577               48274

ارزش فعلی ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده به مبلغ 6000 ریال در

پایان مدت قرارداد اجاره با نرخ 10٪ در هر دوره (62092/0×6000)     3726

ارزش فعلی حداقل مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد

ثبت حسابداری قرارداد اجاره شکل فروش در زمان انعقاد قرارداد در دفاتر اجاره دهنده به شرح زیر است:

بهای تمام شده کالای فروخته شده معادل بهای تمام شده ماشین آلات به مبلغ 45000 ریال بدهکار، حساب موجودی کالا به بهای تمام شده ماشین آلات فروخته شده بستانکار، حساب‌های دریافتنی استیجاری معادل حداقل دریافتی‌های اجاره با در نظر گرفتن ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده ماشین آلات در پایان مدت قرارداد بالغ بر 63885 ریال (6000+ 57885 = 5×11577) بدهکار، حساب فروش معادل ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره بها بالغ بر 52000 ریال بستانکار، تفاوت بین مبالغ حساب‌های دریافتنی استیجاری و ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره بها به حساب درآمد بهره تحقق نیافته بستانکار می‌شود:

اجاره دریافتنی                     63885

بهای تمام شده کالای فروخته شده      45000

فروش                           52000

درآمد بهره تحقق نیافته                 11885

موجودی کالا                         45000

چنان‌چه در مواردی، ارزش مازاد (باقیمانده) دارایی مورد اجاره در پایان مدت قرارداد توسط اجاره کننده تضمین نشده باشد، بهای فروش که معادل ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره بهای دریافتی در طول مدت قرارداد است، بدون در نظر گرفتن ارزش فعلی مبلغ ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده به شرح زیر محاسبه می‌شود:

ارزش فعلی اقساط سالانه اجاره به مبلغ 11577 ریال با نرخ

10٪ به مدت 5 سال: 48274 = (1+16987/3)×11577

چنان‌چه در مواردی ارزش مازاد (باقیمانده) توسط اجاره کننده تضمین نشده باشد، محاسبه بهای تمام شده کالای فروخته شده به کسر ارزش فعلی مبلغ ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده به شرح زیر است:

بهای تمام شده ماشین آلات                         45000

ارزش فعلی مبلغ 6000 ریال ارزش مازاد (باقیمانده)

تضمین نشده در پایان مدت قرارداد: (62092/0 × 60000)       (3726)

بهای تمام شده کالای فروخته شده

ثبت حسابداری قرارداد اجاره شکل فروش با فرض این‌که ارزش اقساط تضمین نشده باشد به شرح زیر است:

اجاره دریافتنی                         63885

بهای تمام شده کالای فروخته شده          41274

فروش                               48274

درآمد بهره تحقق نیافته                      11885

موجودی کالا                             45000

محاسبه درآمد در قراردادهای اجاره شکل فروش به روش نرخ بهره مؤثر:

جدول نرخ بهره مؤثر برای قرارداد اجاره شکل فروش با توجه به مثال شماره (6) با فرض این‌که ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین نشده باشد به شرح جدول شماره (4-1) می‌باشد:

* سرراست شده است.

درآمد بهره تحقق نیافته – مانده اجاره دریافتنی = سرمایه‌گذاری خالص (خالص دریافتنی) þ

نرخ بهره مؤثر × خالص دریافتنی = درآمد بهره þ

برآورد ارزش مازاد تضمین نشده توسط اجاره کننده در پایان مدت قرارداد بالغ بر 6000 ریال می‌باشد چنان‌چه برآورد ارزش مازاد در زمان برگشت به مالک به مبلغ 5750 ریال فروخته شود، ثبت حسابداری قرارداد شکل فروش با توجه به مثال شماره (6) و جدول شماره (4-1) و فروش ارزش مازاد توسط اجاره دهنده به شرح زیر خواهد بود:

1/1/1×

اجاره دریافتنی                             63885

بهای تمام شده کالای فروخته شده              41274

درآمد بهره تحقق نیافته                     11885

ثبت قرارداد اجاره شکل فروش در زمان انعقاد قرارداد

1/1/1×

وجوه نقد                       13577

اجاره اجرایی پرداختنی                             2000

ثبت دریافت اولین قسط اجاره بها                      11577

29/12/1×

هزینه اجرایی پرداختنی              2000

وجوه نقد                       2000

ثبت پرداخت هزینه‌های اجرایی

29/12/1×

درآمد بهره تحقق نیافته                 4042

درآمد بهره                             4042

ثبت شناسایی بهره در پایان سال اول:

محاسبات:

مانده             52308 = 11577 – 63885þ

خالص مطالبات  40423 = 1885 – 52308þ

درآمد بهره          4042 = ٪10 × 40423þ

1/1/2×

وجوه نقد                  13577

هزینه اجرایی پرداختنی                  2000

ثبت دریافت دومین قسط اجاره بها

29/12/2×

هزینه اجرایی پرداختنی                  2000

وجوه نقد                               2000

ثبت پرداخت هزینه‌های اجرایی

29/12/2×

درآمد بهره تحقق نیافته                 3289

درآمد بهره                             3289

ثبت شناسایی بهره در پایان دومین سال:

محاسبات:

مانده مطالبات             40731 = 11577 – 52308 þ

خالص مطالبات         32888 = 7843 – 40731 þ

درآمد بهره            3289 = ٪10× 3288 þ

29/12/5×

درآمد بهره تحقق نیافته                 546

درآمد بهره                             546

ثبت شناسایی بهره در پایان پنجمین سال

29/12/5×

ماشین آلات                          6000

اجاره دریافتنی                         6000

ثبت برگشت ماشین‌آلات به مالک

2/1/6×

وجوه نقد                       5750

ماشین آلات                      250

ثبت فروش ارزش مازاد (باقیمانده) ماشین‌آلات

اگر در قرارداد اجاره شکل فروش، ارزش مازاد (باقیمانده) دارایی مورد اجاره توسط اجاره کننده تضمین شده باشد، ثبت حسابداری در زمان برگشت دارایی مورد اجاره به مالک اندکی با ثبت‌های قبلی متفاوت است. ثبت فروش ارزش مازاد (باقیمانده) توسط مالک بالغ بر 5750 ریال به شرح زیر است:

2/1/6×

وجوه نقد                       5750

ماشین آلات                      250

ثبت فروش ارزش مازاد (باقیمانده) ماشین‌آلات

وجوه نقد                      250

حساب‌های دریافتنی – اجاره کننده              250

ثبت دریافت تفاوت بین فروش ارزش مازاد (باقیمانده) ماشین‌آلات با مبلغ تضمین شده توسط اجاره کننده

* نکته قابل توجه: قرارداد اجاره بلندمدت برای اموال غیرمنقول را نمی‌توان به عنوان «اجاره همانند فروش» طبقه‌بندی نمود، مگر طبق شرایط قرارداد، مالکیت دارایی استیجاری بلافاصله در پایان مدت قرارداد به اجاره کننده انتقال یابد.

n اجاره تأمین مالی مستقیم در دفاتر اجاره دهنده

اجاره تأمین مالی مستقیم، عقد قراردادی است که، اجاره دهنده دارایی را به ارزش متعارف که معادل بهای تمام شده یا ارزش دفتری می‌باشد، فروخته و معادل همین مبلغ به عنوان مطالبات در دفاتر ثبت می‌نماید.

از آن‌جا که تولید کننده یا فروشنده سود یا زیان را در اجاره تأمین مالی مستقیم شناسایی نمی‌نماید، خالص مبلغ مطالبات باید معادل بهای تمام شده یا ارزش دفتری اموال بوده، که در دفاتر اجاره دهنده ثبت گردیده و این مبلغ (خالص مطالبات) معادل ارزش فعلی مبالغ اجاره بهای دریافتی در طول مدت قرارداد می‌باشد. از آن‌جا که، ارزش متعارف اموال مورد اجاره در تاریخ شروع قرارداد، با بهای تمام شده یا ارزش دفتری آن برای اجاره دهنده تفاوت ندارد، سود یا زیان در تاریخ شروع قرارداد شناسایی نشده، در حالی که در قرارداد «اجاره شکل فروش»، چون ارزش متعارف اموال استیجاری در تاریخ آغاز قرارداد اجاره با بهای تمام شده یا ارزش دفتری آن برای اجاره دهنده تفاوت دارد، سود یا زیان همزمان با مبادله شناسایی می‌شود.

ویژگی‌های لازم در قرارداد اجاره «تأمین مالی مستقیم» از دیدگاه اجاره دهنده به شرح زیر می‌باشد:

l مزایا و مخاطرات مالکیت به اجاره کننده منتقل می‌شود.

l اجاره دهنده یک فروشنده اموال محسوب نمی‌گردد.

l هیچ‌گونه سود یا زیان در شروع قرارداد اجاره شناسایی نمی‌شود، زیرا فرض بر این است که، ارزش فعلی مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد معادل سرمایه‌گذاری در اموال مورد اجاره توسط اجاره دهنده می‌باشد.

l هزینه استهلاک در دفاتر اجاره دهنده شناسایی نمی‌شود.

چگونگی، تفاوت اولیه بین قرارداد «اجاره تأمین مالی مستقیم» و «قرارداد اجاره شکل فروش» که ناشی از سود یا زیان ناخالص تولید کننده یا فروشنده است، در نمودار زیر نشان داده شده است:

اطلاعات لازم برای ارزشیابی و ثبت قرارداد «اجاره تأمین مالی مستقیم» به شرح زیر است:

1. محاسبه سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) در اموال استیجاری:

n سرمایه‌گذاری ناخالص در اجاره، عبارت است از مجموع حداقل دریافت‌های اجاره (شامل هر نوع ارزش مازاد تضمین نشده به استثنای هزینه‌های اجرایی پرداختی توسط اجاره دهنده) به علاوه هر نوع ارزش مازاد (باقیمانده) تضمین شده، به عبارت دیگر سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) شامل:

1. مبالغ دریافت‌های اجاره در طول مدت قرارداد (به کسر هزینه‌های اجرایی پرداختی توسط اجاره دهنده).

2. حق اختیار خرید (در صورت وجود).

3. ارزش مازاد تضمین شده و نشده.

4. غرامت به علت تجدید قرارداد

نحوه محاسبه سرمایه‌گذاری ناخالص (اجاره دریافتنی) از طریق رابطه زیر بدست می‌آید:

اجاره دریافتنی برابر است با:

مبلغ حق اختیار خرید + ارزش مازاد تضمین شده و نشده + هزینه‌های اجرایی پرداختی توسط اجاره کننده – مبلغ اقساط اجاره × مدت اجاره

[1] . Direct Financing lease

[2] . Sales – type lease.

[3] . Unearned Interest Revenue.

[4] . Initial direct Cost.

[5] . Lanny G. Chasteen … Intermediate Accounting Fourth edition P. 841.

[6] . Loren A. Nikolai … Bazley P. 956 – 1997

[7] . Thomas Dyckman … Davis, Dukes, Welsh, Intermediate Accounting, P. 983, 1992.